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都是老师教得好



2011年,因为一本官场小说的出版,长沙一本杂志的总编黄晓阳火了。一位县委书记看完书后对他说:



你把桌子下面的东西,放到桌子上面了。



其实黄晓阳一天官也没当过。他没有正式编制,认识最高级别的官员,也就是广电局局长。但他写的“官场教科书”,用大量细节描写,让不少官员折服。


包叔对政治的了解,就是被这本小说启蒙的。比如,他说,高层领导办公室的门总是紧闭的,次一级领导的门是虚掩着的,中层领导的门是半开着的,小领导的门一直是敞开着的。


这种描述实在太有道理了,包叔好友兽爷很快就把家里的门都拆掉了。


包叔印象最深的,是担任领导秘书的主人公,听了别人的建议,借了银行一大笔钱在省会雍州买了五六十套房产。


给他建议的那个人,是听到了省委的内部消息,自己投资了好几块地,结果只有一块地涨价。俩人最后只能无奈地感慨:



在楼市上雍州有点滞后。



书中的江南省,原型是湖南,雍州就是长沙。多年来,这里一直是中部地区的房价洼地。就算过去二线城市最炙热的两年,长沙房价也被控制得死死的。


长沙的房价是真的拉不动,这不是虚构小说啊。

 

 

1

 

 

去年年底,长沙市委党校第55期中青班赴深圳学习,学员们不仅深切感受了“中国特色社会主义先行示范区”的独特魅力,还找到了差距、明确了方向。


但七个月后,老师和学生的角色调转了。


一周前的7月8日,深圳市住建局一行10人前往长沙住建局考察交流。要知道深圳的经济总量是长沙的2.7倍。


通稿说,深圳考察组对长沙房地产调控和房地产市场监管工作成效、先进经验和典型做法,给予高度评价。


在考察组去长沙的四天之前,住建部副部长赴深圳调研,并和深圳市住建局、当地开发商和中介代表开了一个市场调研会。


那几天深圳的氛围,跟2017年3月调控前的北京和厦门,太像了。


昨天早晨,深圳终于公布了调控政策。限购、限贷、加税三盘硬菜,一次性全端到桌子上了。


中国改革开放的带头大哥、先行示范区的模范生,把长沙一揽子调控政策的作业,一股脑儿照抄了过去。


以前落户就能买房,现在要落户满三年且连续缴纳36个月社保或个税;新政甚至试图堵上炒房客的假离婚手段:



离婚3年内,按离婚前的住房套数计算。



深圳的限购政策,仅次于北京和上海,终于和自己的身份匹配了。


8个月前,深圳还不是这样的。


2019年双十一,在楼市没有任何遇冷趋势的情况下, 深圳把144平米以下住宅的豪宅线取消了,上调了豪宅税的门槛;一个月后,又取消了商务公寓“只租不售”的政策。


这两项政策,让很多人都认为深圳先行示范区的旗帜会继续飘扬:



有深圳这个标杆在,才会给其他城市以信心。



过去的八个月,是深圳楼市的第二春。所有人都知道深圳涨了,春江水暖,鸭子都快被煮熟了,但深圳的官方数据还一直嘴硬。


根据官方的数据,深圳的6月份房价相比去年同期涨了百分之五,但连包叔这么后知后觉的人都知道,数字是可以操纵的。


一旦发现房价有上涨的趋势,就控制高价房的网签,而增多低价房的网签,把均价打下来。这已经是政府的常用手段了。


但二手房是没法骗人的,深圳上半年二手房的涨幅,居然还能位居全国第二。


深圳历史上最严厉的限购政策,都可以在长沙这个780公里以外的二线城市找到源头。


一位长沙的开发商朋友看到深圳的政策后,为深圳人民松了一口气:



放心,按长沙的做法,一把就可以控住了。



 

2

 

 

深圳住建局领导们到长沙调研的第二天,就有长沙市民在市长信箱留言说,自己不缺钱,为啥买不到好的房子。政府各种限价地,让房子又便宜又差。


如果孩子以后去了一线城市,武汉卖一套就能在北京付首付,我要卖两套。



长沙房价为什么不能涨起来!!!


这位市民三个感叹号,换来了住建局回复的三个倔强的“不”:长沙的调控,方向不变、目标不减、力度不松。


去年,有个33岁的大龄单身青年跑到政府网站上“问政湖南”栏目下,向领导哭诉,恳求给大龄未婚刚需们提供一点点空间,他们也想要资格。


长沙楼市是不相信眼泪的。


2018年6月,《湖南日报》连发4篇评论文章,称“决不能让长沙成为投机者的乐园”:



当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾,而是炒房与反炒房的重大斗争。



2016年下半年,来自南京、合肥、南昌的阔佬们,实在无法直视长沙房价低到不可思议的现实,他们携带巨额资金,杀向湘江。


在炒房团的携手努力下,长沙房价正式开始迅猛增长,但也只是从均价6600元左右上涨到2017年年中的9000元左右。


此时的武汉,市区房价已经达到每平方米16000元,河北燕郊房价则历史性冲到了4万元。


但马上,一系列的调控政策砸向了长沙楼市。


四年的限售期;离婚两年内购房算原有家庭的住房总套数;外来人才落户长沙后,也要交满一年社保才能购房。


一波波在其他城市无所不能的炒房团,被摁倒在湘江边。北辰实业2007年在长沙新河三角洲拿下的92亿元的地王,距今已经13年了,还在慢悠悠地开盘,也不知道他们在等什么。


前年,融信中国第一次进入长沙,打造了融信澜悦项目。以前,这家房企做得最对的事情是重仓杭州,对于外埠拓展,其实他们一直比较谨慎。他们的一个高管是在无意间透露了对这个城市的看法:



全国横向比,长沙房价低的不可思议。



 

3

 

 

过去五年,长沙的GDP从八千多亿元,冲到了万亿。


有人不客气地指出,虽然长沙GDP冲得很猛,但税收与GDP的比例值,长沙排名全国倒数第三。


但这些都不重要。过去五年,有将近100万人涌入了这个中部省会城市,和西安差不多。


大家都能看到这个城市最吸引人的地方是什么。房地产最疯的三年,GDP万亿级城市,房价只涨了700块钱,现在均价还是一万上下。别说比隔壁的南昌老表矮了一大截,甚至比不上很多县城的房价。


帝都毁一生,魔都毁三代,要是来长沙,必成高富帅。


和楼市喧哗的杭州、深圳相比,这里真是个祥和的城市。2016年9月30日中国开启的调控大潮,在长沙演变成了最极致的、最到位的政策试验,比如这条:


当楼盘申购人数超过1.5倍,优先满足刚需群体,其他购房申请人不纳入刚需摇号范围。



非长沙户籍必须24个月不间断缴纳社保或个税,才算刚需。炒房客的那点小九九,长沙政府都懂的。


而且。等你终于成为刚需的一员时,还要看刚需的成色。


就算最懂事的杭州,也是在整整两年后,才把对刚需和无房户的倾斜写进政策里的。


这种用市场解决保障住房的手段,是长沙的首创,无疑也是经济学上的奇迹。经济学家想要解决的均衡价格理论与现实的矛盾,在长沙被完美地解决:



供给正好等于需求。



政策颁布2个月后,中建梅溪嘉苑项目开盘,排名第一的购房者,出生日期为1936年7月17日。此前,另一楼盘排名第一的购房者,出生日期是1929年1月14日。


想要在长沙参与摇号,你要寄希望于家里有一位民国时期出生的老人。几乎每次开盘,也都会有一部分六七十岁的老人,领衔刚需人群。


这是政治经济学的胜利,也是深圳楼市严重欠缺的知识点。


包叔的好友兽爷说,人生的重要关口,我们往往需要仙人指路,才能解决很多困惑。

 

 

4

 

 

深圳和长沙,过去几年是互为镜像的存在。


长沙向大家证明,只要政府愿意去管,房价是真的可以控制住的。后来,越来越多的城市成了长沙,深圳的存在反倒显得更独特了。


深圳的例外,当然有很多因素的考量。但事实很快证明,任何一个政策洼地,都很快会被流动性填满。


深圳成为了投资客的天堂,哪怕是疫情之后在北京上海楼市还一片低迷时,千万富豪、单身离异妇女炒房团,浩浩荡荡地杀进深圳楼市,把二手房均价抬升到7万元时代。


顶级豪宅的深圳湾一号的售楼处里,有一半是来自北京的客户。手握1000万的投资客们,在北京上海只能买一套房子,但在深圳可以撬动两到三套。


包叔在《深圳永不眠》里说过,房价猛涨的背后,是很多年轻人对这座城市的无声告别。


深圳的长沙化,确实是很多人都没有想到的。 “中国特色社会主义先行示范区”这几个字,很多人以为最重要的是“先行示范区”,但现在看来,不是这样的。


昨天,发改委公布了上半年的经济数据,很多数字都不意外。


比如,消费下滑超过预期,社会销售品零售总额同比减少了11.4%。在一片哀嚎中,只有一个数字是正值:



1-6月房地产开发投资同比增1.9%。



1-5月,这个数字还是-0.3%。简单点说,房地产只用了一个月,就把固定资产投资的信心给拉回来了。


房地产在经济中的支柱作用,越发明显了。这也是地产行业和政策博弈的最大基础。


因为从杭州等城市来看,“地产长沙化”最直接的后果,就是开发商失去对利润的掌控,彻底变成城市的打工者。


以前,深圳是开发商窥测政策走向的唯一一个窗口,就像黄晓阳的那本官场小说里说的,高层领导办公室的门总是紧闭的,次一级领导的门是虚掩着的,小领导的门一直是敞开着的。


只要门敞开,就可以探头张望,就有讨论的空间和机会。


现在呢。




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文章转载自微信公众号:包邮区

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