/ / 泰禾的气数
政经社论

泰禾的气数


《说文解字》里说:火,毁也。《红楼梦》中,贾母一直是贾府的定海神针,老太太唯一一次失态,是听到下人报告马棚里失火的消息:

 

贾母唬的口内念佛,忙命人去火神跟前烧香。

 

贾府这样的富贵之家,对于一场小火灾都如此恐惧,更不用说中产阶级了。《红楼梦》开场,衣食不愁的士绅甄士隐就因为一场火灾而一无所有,灰飞烟灭。


好防佳节元宵后,便是烟消火灭时。有些灾难的来临就是无声息的。

 

去年11月25日,胡建地产商泰禾在天津大礼堂举行了一个项目盛大的亮相仪式。几个月前,他们在天津买了一栋二手楼,请来了据说上面有人的景甜,代言了这个名为金尊府的项目。

 

西安人景甜在天津大礼堂说,泰禾将给天津带来全新的生活方式。

 

五天之后的早上,刚在自己的豪宅“中国院子”打了一晚上牌的黄其森接到了一个电话,金尊府着火了。

 

大火是凌晨三点五十三分从电梯间的装修材料蔓延开的。四点刚过,消防赶到友谊路35号时,大楼的顶层已经成为一片火海。

 

为了抢工期,施工人员住在了样板间,放空了顶层消防水箱的水。夜间起火时,消防设施彻底失灵,38楼以上的施工人员,死亡十人,受伤五人。


人火曰火,天火曰灾。

 

天津泰禾金尊府大火发生在北京丰台大火之后,包括泰禾天津公司总经理林暾在内的十几名员工,都被刑事拘留。

 

碧桂园工地接连发生工程事故后,杨国强为此专门开了一个新闻发布会,现场多位高管鞠躬向公众道歉。

 

天津大火之后,曾有高管建议黄老板召开一个发布会道歉,黄老板拒绝了。

 

半个月后,黄老板召集了一个小范围的记者会。他闭口不谈火灾,只谈自己的小目标——2018年销售额翻一倍至2000亿。此前,泰禾从来没有官宣过自家的销售业绩。

 

泰禾自此走上了一条人力高周转的道路。

 

2018年,黄老板在他的中国院子里,每天都在面试高管,也几乎每天也在裁人。

 

很多高管抱着拯救的心态,以上千万的天价年薪空降过来。泰禾的高管很快比之前翻了一番。80个高管去黄老板家开会,阵势都像打群架一样。

 

到了年尾,这些高管才发现,没有谁需要他们拯救,他们也拯救不了泰禾的业绩。

 

年初的那些高管们,终于走了一大半。房企高管离职潮中,泰禾是最受关注的一家,也是动作幅度最大的一家。

 

老人也在弃船而去。跟随黄老板打拼了多年的三个副总裁沈力男、朱进康和郑钟也在今年先后辞职。一位高管在辞职时向黄老板感叹:

 

老板,何以至此啊!



1

 


你包叔见过黄老板一次。印象中他有点胖,说话声音不太大,语速也不快,总是笑容满面、憨态可掬。板寸发型,二十年未变。

 

他比孙宏斌、潘石屹小两岁,比吴亚军小一岁。1996年从建行福建分行辞职创办泰禾时,他才31岁。

 

黄老板非常喜欢打牌。他经营泰禾的很多思路,包括开会时的语言,也跟他打牌的思路有关。比如说开会的时候,他经常说,“这一把开盘”——仿佛在说“这一把牌”一样。

 

他几乎没有对外讲过自己的创业经历,第一桶金的由来至今是个谜。2002年,他率领泰禾进京,开发了“运河岸上的院子”,在北京均价才五六千块钱的时候,把房子卖到10万一平米。

 

这一把,他赢了。这家来自福建的企业,正好迎合到了一大批中国新富阶层的口味,回归中式传统文化、喜欢低调地土豪。

 

在豪宅拼“奢”的年代,泰禾是最奢的一家房企。几乎每个项目开盘,都会请明星助阵。从成龙到范冰冰再到景甜,泰禾成为中国请明星最勤的房企。

 

极度自信的时候,房企老板喜欢做两件事情,要么做短债长投,要么大举多元化。

 

但同时做了这两件事情的公司,只有两家。

 

一家叫华夏幸福。众所周知,王文学的资金链到后来熬不住了,裁员卖项目卖公司股权。现在公司几近委身于平安,王老板隔三差五就去深圳向马明哲汇报工作。

 

还有一家,就是泰禾。

 

从2017年开始,黄老板的老部下明显感觉到黄老板心态发生了变化。他桌子上借的筹码,比以前要多很多了。

 

牌桌上没有常胜将军,大家都有赢有输。有的人输了就是输了,愿赌服输;有的人输了,要借更多的筹码,玩更大,一把,就把之前输的钱都赢回来。

 

2017年,曾喊话只做高端精品住宅的黄老板,开始玩更大一把牌了。

 

曾长期浸淫金融机构的黄老板财技惊人。过去一年里,你所有能想象得到的借钱方式,他都用过了。从ABS、REITs、信托、私募、美元债、股份质押,所有融资手段泰禾都玩过了。

 

泰禾是中国房地产行业负债率最高的上市公司。但如此眼花缭乱的融资手法,仍难以满足黄老板对钱的渴求。

 

你包叔的好友兽爷在泰禾总部招商局大厦楼下卖煎饼时都听说,泰禾近期频频让员工买自己公司股票和理财产品,买了股票,还要向公司承诺两年内不许卖出,理财年化收益十几个点。

 

万达最巅峰的时候,王首富在2015年几乎每天都在面试、开发布会和接见领导。今天挖了某个明星职业经理人,明天又裁了某个高管;今天投300亿,明天投500亿。

 

清华北大不如胆子大,万达进入的行业,无论国企央企都没机会做老大。

 

后来的结果,大家都看到了。

 

泰禾的2018年和2015年的万达相比,有过之尤不及。

 

黄老板这两年进军了院线、教育、养老和医疗行业。他号称教育要在几年内做到前三、院线赶超万达、养老公寓要在北京和上海各做一万套,医疗行业也要投五百亿甚至一千亿,做到中国最大。

 

黄老板甚至一度想做中国第一家民营器官移植医院。

 

结果2018年,黄老板仅在北京通州的国际医院,一年就亏了三个小目标。他高薪挖来的医疗行业高管,也已经换了两三波人了。

 


2



还有几天,2018年就要过去了,泰禾的销售额800多亿,正在向900亿冲刺。连黄其森年初目标的一半都没完成。

 

天津大火之后,黄老板放了一个巨大的卫星。

 

他把几大证券报记者叫过去,开了个发布会。他公开吹牛,要在2018年完成2000亿销售。

 

众所周知,房企的销售数据普遍注水,有几家机构以帮房企刷销售额骗融资著称。不过即使是注水的数据,泰禾在2017年销售额也刚刚过千亿。所以当黄老板向记者喊出2000亿的小目标时,许多人当时就震精了。

 

黄老板之所以敢打这么一把大牌,是因为他让地方总经理写了责任状,把责任状一汇总,得出一个结论:

 

泰禾手握6000亿以上的土地储备,2018年可售货值达到了4000亿。就算只卖出一半,也有2000亿销售额。

 

黄老板乐观地相信,泰禾的高周转战略,90%以上的项目都做到拿地七八个月就可以开盘销售。

 

今年年初,一位泰禾前高管跟你包叔详细地算了一笔账。我俩把泰禾所有项目货值加起来,发现怎么算,也算不出泰禾货值能超过4000亿。我们当时预估,2018年泰禾满打满算,也就能卖个一千亿出头。

 

除非中国楼市限价令放开,或者黄老板把中国院子2亿一栋的别墅,都算成10个亿。

 

黄其森做好了职业经理人数据注水的准备,不过没想到他们敢放这么大。

 

一个区域总经理和黄老板说,上半年可以做到600亿销售额。现在一年过去了,连三分之一都没有完成。

 

马基雅维利在《君主论》里早就教育过我们了:

 

靠欺骗可以取胜时,绝不要靠武力。

 

年初放完卫星后。泰禾很快成为中国房地产板块的灵魂股,十几个交易日里有7次涨停,股价从十六块钱涨到了四十多块钱,市值从200亿飙涨到400亿。

 

黄老板放了一个价值200亿的卫星。

 

黄老板吹的牛引来了深交所问询。他们要求泰禾提供能支撑2000亿业绩的证据,这时泰禾马上回应说,董事长只是随便说说,并非对股东的承诺。

 

一句海口股价涨成这样,后来股价又跌成翔,一句随便说说,就应付过去了。

 

“中国官场文学第一人”王跃文曾说:

 

人们看领导,就像看孩子,他们随便说个什么,大家都觉得有趣。

 

在过去,中国胡建地产商最擅长的事“嘴炮市值管理术”。房地产这边不赚钱,资本市场总能捞回来。

 

但照现在泰禾的发展状态看,这个路子,也基本没戏了。


 

3

 


打牌需要牌搭子。黄老板做企业,也需要搭子。

 

在2018年,中国房地产行业出了两家高周转公司。碧桂园以项目高周转著称,而泰禾则以人力高周转而著称。

 

泰禾的人力资源团队在地产业内仅次于华夏幸福。负责人力资源的总经理、副总经理多达二十几个,各种评价机制五花八门。一位去中国院子面试过的职业经理人跟你包叔说,刚去和黄老板见完面,两天内又接到泰禾人力的五六个电话,问他:

 

要不要来泰禾,要不要和黄老板见见?

 

通过这种方式,黄老板从各行各业挖来了大量副总裁及总裁助理。鼎盛时期,高管开会连桌子都不够用。

 

泰禾高管的工作细分到了极致。集团每一项具体业务,从品牌营销到战略投资,信息化管理也设有专门的副总裁。

 

大胡建的民营企业家,其实都不太信任职业经理人。黄老板也不除外,所有的核心岗位,他都要招两个人。

 

一个高管如果业绩太好,黄老板会担心位高权重威胁到自己,要配一个人削权;一个高管如果业绩太差,黄老板也担心能力不足,也要配一个人搭班子。

 

这些在短期内空降到泰禾的高管,大多被高薪吸引。来到招商局大厦后,却发现公司跟他们想的有着天壤之别。

 

权利的高度分割背后,真正的决策者仍是黄老板一个人。他甚至连项目定价、开盘都要参与管理。

 

他一个人的喜好,也决定着这些职业经理人的命运。从来没有一个上市房企的高管,会如此缺乏安全感。有可能你因为不是985、211学校毕业,有可能你年薪太高,也有可能一次谈话,一个工作上的疏忽,高管在泰禾的职业生涯就走到尽头。

 

最典型的是之前的CFO。因为在去年年中说泰禾最好在下半年开始降杠杆,而被黄老板批了一顿。黄老板说:

 

怎么可能降杠杆,我们还要借一千亿大扩张!

 

这位CFO自此被打入冷宫,很快也离开了泰禾。

 

到了今年下半年,这家挖人最凶的公司,成为了中国地产商里裁员第二多的公司——仅次于华夏幸福。

 

裁员先是从设计品牌部开始的。以人才结构升级为名。把非985、211院校的员工都裁掉了。被裁的员工里,还包括两个区域设计部的老大。

 

接着是裁应届毕业生“禾苗生”。2017年之前,泰禾每年的“禾苗生”也就三五十人。2017年,黄老板说泰禾要像其他房企一样重视校招,一年要招一千名“禾苗生”。

 

人力部门在2017年招了八百名“禾苗生”。黄老板说我要招一千人,怎么才八百。

 

“禾苗生”的招聘在今年4月份结束。6月份,泰禾就开始裁这些应届毕业生了,一把裁去四分之一,剩下的薪水也被降了三分之一。黄老板给人力部门订的目标,是裁掉一半。

 

第三波裁员,开始瞄准了高管了。2018年,泰禾M4(副总经理级)以上的高管离职人数,是102人。其中最重要的离职原因是“无法胜任当前岗位”。

 

他们大多数人,都是黄老板亲自面试、以天价年薪挖过来的。

 

过去两个月,从泰禾离职的员工,仅五百人的微信大群,就成立了三个。

 

这种情况下,愿意承担责任、愿意做事情、甚至愿意说真话的高管,越来越少。每个岗位都有两三个管理者。到了干事情的事情,大家都开始推。大家能不去中国院子,就不去中国院子了。

 

只有黄老板依旧一副鸡血的状态。一位高管跟他说今年顶多能完成1000亿的销售额,黄老板白了他一眼说:

 

我在地方公司走了一圈,群情振奋呀!



4



12月初的经营会上,黄其森说泰禾最困难的时期已经过去了。


前几天,深圳尖岗山地块因无人申请,流拍了,成了深圳近年来首宗流拍的住宅地块。

 

这块豪宅土地流拍,最受伤的却是泰禾——因为它位于“泰禾深圳院子”隔壁。

 

三年前,泰禾以总价57亿元竞得尖岗山“地王”,楼面价分别为五万多和七万多。三年后,这两块地仍未入市。

 

过去三年,泰禾在广深区域投入了200亿拿地,可现在能入市销售的货值寥寥。尤其是尖岗山项目,不仅最后规划没改成,甚至施工证书一直没拿到。

 

焦虑之下,泰禾广深区域副总裁许柯走了,他到任还不到半年。

 

尖岗山“地王”是黄老板亲自拍板拿的,泰禾眼下的艰难,是由很多尖岗山这样的项目累积成的:

 

位置不错,质量很好,唯一的缺点,就是换不来钱。

 

泰禾在北京四环内的西府大院,黄老板曾经说过,20万以下不卖。在正要开盘的时候,调控政策来了,经过很大努力,才拿到11万的预售价格,至今这个项目还被黄老板捂在怀里。

 

这些年,黄老板把各种渠道弄来的钱都换成了资产。但眼下,他认定这些核心资产不能处置。挺还是不挺的问题,曾经摆在许家印、孙宏斌甚至王石的面前,他们都选择不挺。

 

只有黄老板,选择等下一场大风的到来。

 

现在的问题是,风口到来之前,危机会不会先到来。比2000亿牛皮更严重的问题,是泰禾的现金流。

 

如今距离2018年结束只有几天时间,黄老板2000亿的小目标,据说只差1000多亿了。

 

当然,作为一家从不公布销售业绩的公司,你包叔已经能准确预测到,泰禾今年在各大榜单里,还是能破2000亿的。

 

天津大火发生一年多了,出事的项目已经从上市公司剥离,包括林暾在内的多名泰禾员工仍被关押。

 

如果那些工人不是赶工期,也不用住在样板间,火灾的后果不会这么严重,黄老板也就不需要用2000亿来转移话题,下面的人也不用放卫星。

 

没有那场火,泰禾或许就不用成为一台人肉绞肉机了。

 

《红楼梦》第五十三回,荣国府破败已近,却依然在元宵节大开夜宴,照旧放火观灯、笙歌聒耳,只是细数一下,来的人已经很少。

 

贾母派人去请族中男女,但很多人不便来、不能来、不肯来、不敢来。



寻人启事

包邮区一直在寻找新鲜血液,至今还没有找到。教育背景和知识储备之外,我更希望你还没有被污染,有自己的风格和坚持。请把简历和你最满意的文字作品放在邮件原文中(不要放在附件中),发送到:

baoshu@goviral.com.cn 


本账号系网易新闻·网易号“各有态度”签约账号 

珍爱包叔,顺手点赞

文章转载自微信公众号:包邮区

类似文章