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楼花消亡史


香港油麻地有座天后庙。天后庙门前有条街,叫做众坊街。


街上来来往往的路人不会知道,这条老街,改变了内地数亿人的生活。


上世纪五十年代,香港人口暴涨,住宅需求剧增。看准时机,驳运大佬霍英东也洗脚“上岸”,进军楼市了。


霍英东地产帝国的起点,就是众坊街。1953年,32岁的霍英东买下油麻地公众四方街到东莞街的地块,准备兴建上百栋住宅。


动工前,霍英东印了楼书,向市民推介“卖楼花”的方案:


第一期先交总楼价50%的订金,第二期落妥二楼楼面交10%……最后一期余款10%于领到入伙纸时清缴。


中国内地现在看来习以为常的分期付款的期房预售制,就发源于此。方案公布后,整个香港疯狂了,“普罗大众都卷进了房地产的旋风里”。


地产商用购房者预付款搞开发,不仅资金回笼快,且风险小、回报高;原本拿不出全款的普通市民,通过分期,也有了买房的希望。


仅用一年,霍英东净赚1000万,一跃成为香港最大的华资地产商之一。他后来回忆时感慨:


没用什么本钱,就赚那么多钱,收钱收到自己都害怕。


让人又爱又憎的预售制,奠定了香港楼市数十年的繁荣根基,也在日后,成为中国内地楼市腾飞的最重要引擎。

 

 

 


2016年4月,深圳土地房产交易中心挂出了一宗龙华区的住宅地块。这块地,引发了中国房地产行业的大讨论。


楼市炙手可热的2016年,中国每座城市都在卖无数地。但龙华区这块地,有特殊之处——它是中国首块必须现房销售的住宅用地。它因而引发行业关于预售制存亡的讨论。


预售制是中国房地产市场化改革的基础性制度设计之一。中国第一个预售的商品房项目,也诞生在深圳——离龙华十几公里远的罗湖。


1977年,社科院院长胡乔木给领导写信,要求解决几位知名学者的住房问题。那一年,中国城镇居民人均居住面积为3.6平方米,还不如刚解放的1949年。


两年后,总设计师站在北京一大片低矮旧的建筑前,发表了《关于建筑业和住宅问题的谈话》。他顶着巨大压力,确立了一个原则:


房子是可以卖的。


跟爱国港商霍英东聊天后,总设计师的思路还被打开了。他对于住房问题做过指示:


路子要宽些,譬如允许私建公助、分期付款。


1979年,一辆从惠阳出发的中巴,驶入深圳宝安党校新园招待所。从车上走下来的,是惠州各系统抽掉过来支援特区建设的官员。


当时的特区真是小渔村。住房面积总共5万平米,几乎都是平房。惠阳公交计委办公室副主任骆锦星被调至深圳做房管局副局长。组织交给他的任务,是解决特区的住房问题:


一年内建成2万平方米、300套省科级宿舍。


市里能给他的全部建设费,只有50万元。工程资金缺口200万。


骆锦星急得眼冒金星。香港朋友笑他:“你们抱着金饭碗要饭吃!香港当年也是荒地一片,后来土地换成了金子,香港很快就发了。”


骆锦星明白这是提示他卖地。这可是违反宪法的大事。当时宪法明文规定:


任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。


赚钱的门路都写在宪法里,这对骆锦星来说并不是笑谈。


但他翻遍《列宁选集》,竟然找到了租地的理论依据——苏联在最困难的时候,都能把土地租出去。它也是社会主义国家,我们这还是特区。他跑去跟市委书记张勋甫讲,张勋甫说:


行,那你就去放风去。


港商闻风而至。1980年元旦,骆锦星跟香港商人刘天签订合同,商定利润按深圳八点五、港商一点五分成。他们要开发新中国第一个商品房小区——东湖丽苑。


楼还没动工,刘天已经拿着图纸在香港全部卖掉了,均价每平米2370元。骆锦星后来才知道,这就叫卖楼花。房子还在图纸上,建房全部资金已经到位。


东湖丽苑又成为中国第一个预售制的项目。

 

 

2

 

 

预售制这根从香港移植过来的杠杆,就这样开始改变中国高歌猛进的城市化进程。但它要正式登上历史舞台,则要等到1994年颁布《城市房地产管理法》后。


这个法规明文确认了预售制的细则。


地产商是预售制最大受益者。这个制度完美解决了地产商资金不足的问题,他们可以低成本使用银行资金、无息占用购房款及承建商的垫款,把风险转嫁给银行和购房者。


中国大城市商品房预售比例都在80%以上。有外媒曾戏称预售制度是“中国人的第五大发明”,但实际上欧美国家早就有预售制。


上世纪80年代,地产商特朗普凭借预售特朗普大厦、特朗普高尚住宅等项目,赚得盆满钵满。我国一位著名地产商人也说过:


为什么房地产能挣很多钱,因为它有杠杆,可以用银行的钱、客户的钱、建筑商的钱,所有的钱都是应付款,从来没有应收款。


宇宙房企碧桂园前首席财务官吴建斌也提到过房地产业的两个秘密:


一是杠杆,一是土地增值;预售制就是房企的杠杆。


预售制在推动中国城镇化进程、改善居民居住条件方面发挥了巨大作用。但随着中国楼市步入成熟期,预售制也带来了逾期交房、质量无法保障、无法保障购房者利益等弊端。中国社会科学院研究员刘俊海甚至表示:


预售制是万恶之源,是楼市里失信、违约、侵权乃至欺诈的根源之一。


2006年,33名人大代表提出“修改城市房地产管理法、取消商品房预售制度”,遭到了当时地产商联盟组织“中城联盟”轮值主席胡葆森的强烈反对:


取消预售制将逼死七成开发商。


胡葆森的意见几乎代表了所有地产商。靠着预售制这根杠杆,小地产商们都可以空手撬动超级大盘。但一旦现房销售,实力不足的地产商都将现原形。


在中国房改的二十年后,由于房价飞涨、楼花炒卖严重及期房投诉居高不下等情况下,取消预售制的呼声也越来越高。


似乎是一次轮回,当年中国商品房预售制度,也是经由深圳推广到全国。这一次,试点商品房现售,深圳再次成为摸着石头过河的人。

 

 

3

 

 

挂出现房销售地块一周后,2016年5月3日,深圳市规委公告称,按广东省住建厅开展商品房现售试点的工作要求:


深圳将在全国范围内率先探索商品房预售制度改革。


一个月后,18家房企及联合体参与了这块具有历史意义的土地投标。最后,电建和金茂的联合体80多亿竞得该地块,楼面价五万多一平米,成为龙华最贵的地块。


业内人谈及拿地初衷时说:


响应国家政策,金茂要在房地产改革的创新道路上探索一条未来之路,为今后政策转型奠定基础。


这种情怀是要付出真金白银的。现房销售意味着地产商没法运用资金杠杆,从前端的土地、规划、设计、施工,到后期的营销、精装等,实现资金回正,少说也得3年起。


这考验的还不仅仅是地产商的资金实力。现房销售意味着要呈现给客户一个ALL IN的产品,所有细节、设计都将是对房企综合能力的大考。


整整三年之后,2019年10月,中国预售改革的第一枪——龙华金茂府终于亮相。


在追求“456”高周转的当下,可能再没有比“慢公司”金茂更适合担起现售试点的地产商了。


广渠金茂府曾上演的传奇故事不用再说。从2009年开始,金茂府这个产品系快速征服了业内。尤其是绿色科技系统的实践,秒杀了国内绝大多数地产商。


十年里,金茂府也从北京扩展到了杭州、上海、南京等全国23座城市。很多明星名人都是金茂府的业主。


但这一次,深圳龙华金茂府跟其他金茂府都不一样。这是金茂府科技智慧2.0作品。积蓄了三年力量后,金茂将自己最强的产品,放在中国第一个以全实景现房呈现的项目上。


这是一个没有沙盘的售楼处。销售会把客户领到龙华金茂府园区,指着现场的七八栋高楼说:


看,这就是我们的实景沙盘。


购房者在这里所见即所得。除了产品规划、景观、户型、装修和绿化等,社区配套也有最真实直接的感受。


每个人选择金茂府的理由各不相同。前不久一位青年才俊选择龙华金茂府的原因很奇特:


为了他的四辆跑车。


据说之前他家楼下的停车场,每出入一次就是对跑车底盘的一次伤害。龙华金茂府的车库出入口坡道,却能满足所有跑车进出,进门处均采用5CM厚度的砖,10个工人手工拼接完成,尽可能减少对车轮和底盘的损耗。


再没有比这更形象的例子,能说明什么是人民日益增长的美好生活需要了。 

 

这是设计方面的一些细节。诸如此类的设计,龙华金茂府据说有1000多个。听销售员现场讲解,可能要讲三天三夜。


这些细节,都是触手可得的,真实的。


龙华金茂府只是中国商品房预售制度改革的第一枪。在去年9月底,广东省房协发布了《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》,通知说:


建议逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。


深圳市规委说,未来能否推广现售制,要根据试点情况对结果进行综合测评。


卖楼花的时代是否真的要结束,现在就要看龙华金茂府的表现了。但不管结果如何,房地产行业,真的要经历洗牌和变天了。




参考资料:

1.冷夏,《霍英东全传》,2004

2.中国青年网,《房子那些事》,2010



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文章转载自微信公众号:包邮区

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