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政经社论

找到属于自己的壳



2020年4月22日,可以载入厦门房地产历史的一天。


福建厦门思明2020P01地块的竞买中,价格从72亿一路叫到了103.55亿,楼面价超过五万元。刷新了厦门土地的总价和单价记录。


经过了240轮叫价,击败中海、融创、绿城、中骏、旭辉、金茂等一干房企的,是一家名不见经传的贸易公司——上海泰鸣贸易。


这家成立不到半个月的公司,注册资本金只有100万,买了103亿的土地。


上海泰鸣贸易背后是一家香港公司,包叔手贱,去查了一下注册信息,发现老板是黄伦。他是房企中骏的执行董事,老板黄朝阳的大儿子。


直到现在,中骏对外依然否认这是自己的马甲。因为拍卖现场,中骏自己也去了。


上海中海围标事件之后,业界谈围标色变。但这显然不仅仅是围标这么简单,就连厦门规划局的工作人员也说:



“围标”的猜测不太符合逻辑,因为太高地价,对房企自身也不好。



答案就剩下一个了。包叔打听了一下,这个马甲公司,确实还会有新的投资人加入进来。中骏想低调一点,不想让大家知道自己拿下了这个百亿地块。


借用马甲拿地,是闽系和浙系房企前几年已经用烂的套路:



马甲就是壳公司,这样可以把高负债放在表外。



根据研究机构的推算,2019年中骏的权益销售额仅有435亿元,营收只有213亿元。厦门一块地,就把去年一半的营收花出去了。


想刻意低调的中骏,反而因为这个马甲被所有人关注到。这家出身于福建泉州的房企,还是站到了聚光灯下。如果没记错的话,厦门上一个单价地王,也是中骏拿的。


过去几年,北上广深几乎有一半的地王,都是胡建地产商拍走的。中骏继承了胡建地产前辈们的光荣传统。更重要的是,它不是一个人在战斗。

 

 

1

 

 

2019年1月8日,一场盛大的婚礼在九牧王公司礼堂里举办,刷爆了闽南人的朋友圈。


那是九牧王董事长林聪颖长子林泽恒的婚礼。林家大开宴席,漫天撒币。别人喝喜酒都要凑份子钱,九牧王的员工喝喜酒能领500元红包。


只是那一天,新郎林泽恒的的风头,被一个中老年合唱团抢走了。


婚礼上,泉州鞋服行业的几位老总上台,合唱了《爱拼才会赢》。这些人的身家加起来超过一千个小目标,包括了安踏的丁世忠、七匹狼的周永伟、特步的丁水波、劲霸的洪忠信、利郎的王良星、柒牌的洪肇设、卡宾的杨紫明。


合唱团员中,只有一位不是鞋服行业的老板:



中骏的董事会主席黄朝阳。



黄朝阳是福建泉州南安人,做机械和电器起家,2007年才正式开始做房地产。黄主席一出手,就拿下了泉州的地王,三年之后,他就跑到香港联交所敲钟了。


黄朝阳的崛起,全靠泉州商帮朋友们的帮衬。


中骏上市前最重要的一次运作,是收购福建省海峡西岸投资有限公司。


2005年,泉州的四大家族——安踏、菲莉、九牧王、寰球共同成立了海峡西岸投资有限公司,响应政府号召开发海峡西岸经济区。他们做了一系列楼盘,还用PPP模式,为泉州主办2008农运会造了主场馆。


2009年9月,中骏在上市前夕,收购了海峡西岸投资58%的股份。四大家族积累的大量优质地块,就这样到了黄老板名下。其中包括大型综合体“世界城”,还成了中骏日后进军商业地产的招牌。


第二年,中骏在香港上市,基石投资者中包括安踏丁世忠的一亿港币。可以说,是泉州的朋友们,把黄朝阳抬进了香港的资本市场。


泉州商人的地产龙头,就此横空出世了。


中骏的上市,让黄朝阳成为了泉州商帮的地产领头人。林泽恒婚礼上的那次合唱,是泉州商帮的“长江商学院”。


你包叔翻了翻,发现泉州的大型鞋服企业,几乎都和中骏一起开发过项目,比如下面的几个组合:



其中,中骏和安踏的合作最多,厦门豪宅中骏天宸的背后,也有安踏的钱。不要忘了,安踏的丁世忠,在销售额只有千万的时候,就敢拿出300万元请孔令辉代言。


过去两年,地产行业看闽系,闽系房企看泉商。包叔的好友兽爷说:



你买运动鞋花的每一分钱,将来都会变成房贷,打在自己的身上。

 

 

2

 

 

资金帮衬只是一方面。上市后那几年,中骏借助这些鞋服老乡的手,拿了很多地。


比如在福建晋江市的利郎创意园内,中骏就拿到了9万平米的项目。


当然最典型的,还数中骏和安踏在河南商丘的合作。


2012年,安踏在河南商丘落户了16条生产线。很快,安踏旗下的房地产公司就开始在商丘开发,拿下了周边的城中村改造项目。


2016年9月26日,安踏董事局主席丁世忠到访商丘,来谈一个更大的项目——安踏体育产业城。陪丁世忠前来的,还有黄朝阳。


丁世忠到访后不久,安踏在商丘的地产开发公司,大股东就换成了中骏。除了开发现有地块,他们后来又联合拿下了云景台项目。


这种“鞋服实业+地产”的拿地模式,是中骏的核心竞争力之一。


中骏开发的商业地产“世界城”中,第一批入住的商户也一定会有安踏、九牧王、七匹狼、利郎。


如今,这种地产和实业企业家的友谊,已经延续到了第二代。


黄朝阳的二儿子黄涛,创办了联合办公空间FUNWORK,其公开的融资信息说投资方包括了中骏、七匹狼和安踏,共投入2亿人民币:



在寸土寸金的北京城,拿下核心地段要支付高昂的成本。创始人兼CEO黄涛从未为此担忧过。


你包叔略微算了下,2019年仅仅中骏参与拿的10亿以上的土地,总价就有320亿,再算上其他地块,起码有500亿。


就算权益金额只有一半,也至少花了250多亿拿地,这已经比去年的收入高很多了。


即便这么高的杠杆,中骏对外宣称自己的融资成本是6.7%。


如果你看起来很轻松,那一定是有人替你负重前行。

 

 

3

 

 

3月底有一个新闻,在中纪委的要求下,国家电网宣布,下决心退出房地产业务。这条新闻里最精彩的是这个词:



下决心。



没有什么力量,能阻挡钱流向利润最高的地方。在一个电网都在做房地产的国家,就更加不可能阻挡。


央行最新数据,3月新增信贷创历史新高——新增人民币贷款2.85万亿元,同比多增1.16万亿元。M2同比增长10.1%。这是2017年4月之后,M2降到个位数以来,第一次回到10%以上。



去杠杆两年多,池子里的水又开始加水了。


《潜伏》里说,两根金条摆在这,你告诉我哪一根是高尚的。现在也一样,面前的两根金条,你知道哪条是扩展生产线的,哪条是买房的?


前段时间,深圳招商太子湾湾玺2500-5000万的公寓被三次抢空,开发商不得不出来辟谣:



“秒光、售罄”消息不属实,我们还有六套房源未售。



可获贴息的房屋抵押经营贷,被指为深圳楼市火热的推手。小老板们千方百计从银行把钱套出来,转身就去售楼处刷卡:



政府给企业的救命钱,都被搞去炒房了。



深圳的有关部门很快介入调查,查了两天之后,央行宣布,未发现经营贷流入房地产市场,深圳市中小企业服务局也宣布,不存在贷款贴息资金进入房市。


有过基层工作经验的人可能会明白,“未发现”和“没有”的区别。自己自查报送。不知道你信不信,反正我是信了。兽爷说:



我身上已经背着车贷房贷装修贷煎饼贷了,看看我还能借点什么。



这两天,关于经营贷最经典的笑话是:行长对业务员说,盯紧那个客户,他如果真拿经营贷做实业,那就糟糕了。


这既是笑话,也是残酷的真相。

 

 

4

 


在资金的天堂泉州,这种实业资金流入房地产的情况可能更严重了。有人曾经概括过泉州的金融秩序:



有资金而无资本、有借贷无金融。



泉州的金融秩序,是由“会子”的构成。会子相当于民间理财公司,很多泉州人的钱不在银行,而是交给会子头用来房贷。


包叔看了一下,泉州的鞋服老板们,基本上自家都有小贷公司,七匹狼的小贷公司还在香港上市了。


人来了又走,但房地产故事的主题是从来没变的。


这个行业没有奇迹,上一轮,阳光城、泰禾、旭辉这样的福建房企能迅速崛起,就是获得了福建民间资本的支持。温州房企中梁能够迅速冒出来,也跟温州的民间资本不无关系。


厦门房地产的主力历来就是泉州人。泉州的小老板们把厦门房价抬到了全国第四,泉州的富商,则直接去搞开发了,中骏和安踏只是玩家之一,售价超过8万元的恒禾七尚,是七匹狼自己开发的。


鞋服衣帽这样的制造业,属于政府鼓励行业,尤其在泉州,信贷政策无论怎么调整,他们都可以拿到便宜的钱。


泉州政府几乎每年都会出台政策,要求各级政府引导金融机构,对纺织鞋服企业加强信贷投放,不得将这个行业列入限制类或选择性支持类产业。


给鞋服企业多发信贷的金融机构,还能获得政府的直接奖励。


这些放出来的水,很多时候就躺在企业的账户上,一趴好几年。比如,七匹狼2012年融了17.6亿元,用来优化网络营销项目,七年过去了,实际上只花了4.6亿。


从七匹狼的年报来看,至少有25亿躺在理财产品里面。利弗莫尔说得好,价格像其它所有的东西一样,沿最小阻力线运动。


上海泰鸣贸易,对中骏来说是壳;中骏对于泉州鞋服老板们,不也是壳么?


这两年来,中国的很多商业创新,都是围绕房地产展开的。企业家们有一万种方式把钱放到地产中。很多序曲虽然都高大上,最后落脚点都在房子上。


这是一个所有人都在遍地找壳的时代。深圳现在最抢手的,就是注册满一年的壳公司,在壳的掩护下,可以用房子抵押办经营贷,利息还能获得政府补贴。


海滩上的所有人,都在找属于自己的壳。


只是有人成了蜗牛、有人成了海龟、有人成了瓜子。

 




珍爱包叔,顺手“在看”

文章转载自微信公众号:包邮区

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