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政经社论

失去房地产的一年


3月底,海南媒体发布了一个重磅新闻,号称历史最久、规模最大的全球CEO俱乐部选择了海南:


将总部从纽约华尔街迁到海南,同时中国区主席升任全球CEO俱乐部主席。


你包叔翻了翻以前的新闻,发现早在2008年,俱乐部主席到访上海,宣布把总部从华尔街搬到上海。


这么大的一个组织,流动性比兽爷煎饼摊还大。


20年来,全球CEO俱乐部的身影在中国很多城市出现,对外吹嘘在华投资300亿,使得他们常常能成为领导的座上宾。


但实际上这种组织的底细用心一查就清楚。它一开始是一个类似洗钱公司。他们号称有兑换美元资质,帮助企业家转移资产,还曾经因为挪用对方的钱而被告上法庭。


长得很像KFC老爷爷的创始主席约瑟夫·曼库索经常说自己是哈佛教授。实际上他只是哈佛商学院的MBA。宣传资料里还说,他是美国近代史上100个成功人士之一。


兽爷作为“驻马店技师学院成功人士100强”的候选人,很是不服。


这次来海南,俱乐部延续了老套路,宣称要投100亿建设海南全球CEO国际金融中心,投资200亿建一个世界级体育综合体。还要投资南海明珠岛、印度癌症医院、文昌航天城。


听着就让海南人热血沸腾。


2018年底,全球CEO俱乐部合资成立了一家房地产公司,大股东是一个卖办公用品的公司。工商备案中的总资产很是庞大:


20000元。


在CEO俱乐部要投资的项目中,还有一个名为澄迈全球CEO荣德庄园的项目。


2012年,曼库索到访了这个房产项目,让项目董事长当上了海南分部主席。作为回报,荣德庄园送给主席一套房子。


就算是美国近代史100个成功人士又怎么样。还是要漂洋过海,为海南一套海景房奔波忙碌。


 

1

 


在全球CEO俱乐部到访的两个月前,海南来了真正的“中国近代史100个成功人士”。


1月中旬的一天,海南三亚,即使在乌镇也保持着“王不见王”惯例的马云和马化腾,坐在了一张桌子上,坐在海南领导的左右两侧。


二马下海,是为了海南省人民政府企业家咨询会议的成立。在海南东方市出生的土著马化腾,当选协会的副主席。在杭州出生的外来和尚马云,反客为主,成了正主席。


能让二马一起共事当“主席”的省份并不多。两位主席也充分建言献策,正在琢磨区块链版图的马云主席说:


海南弯道超车基本没有可能,还容易翻车,只能换道超车……希望海南成为首个区块链的智慧岛。


海南岛建特区三十年了,这三十年里海南尝试了很多条道路。直到现在,他们仍在努力寻找自己的特色之路。


海南每次开放,嗅觉最灵敏的,往往是全球CEO俱乐部这样的公司。


2009年,海南获批为国际旅游岛。在其他人都在炒房的时候,温州的商人们申请入住没人光顾的产业园。没有产业,就在产业园开个小超市,国家补贴一到手,就打道回府。


到后来,炒房的人大部分都套了五六年,只有温州人盆满钵满地回家了。


这一次,最快跑到海南的歪果仁还不是全球CEO俱乐部,而是火币投资和太平洋联合航空。


在国家禁止加密货币交易之后,火币出走非洲塞舌尔,绕了一圈,又回到中国。他们摇身一变,成为世界互联网行业的杰出代表。


号称港商的太平洋联合航空实际上是一家深圳的公司。它在香港的注册地址是九龙旺角道33号凯途发展大厦7楼704,这是很多皮包公司的公用地址。


这个地址已经上了香港银行的黑名单,注册在此的公司甚至无法开通公司账户。


太平洋联合航空号称有飞机制造业务,但主业其实是航空产业城。在海南成立的新公司里,大股东是一家地产公司。


也是在去年。海南最大的养猪企业罗牛山宣布要花288亿元,建设海南国际赛马娱乐文化小镇。这引来了深交所问询:


总资产64亿的贵司,请说明筹建赛马小镇288亿的资金来源?


朱骏在纳斯达克上市的九城市值才1亿美元,他也说要花6亿美金拯救贾跃亭的汽车梦。


在过去,海南生意人的算盘,兜兜转转,总想绕回到地产。但这一次,他们会发现路径越收越窄。全球CEO俱乐部的这种伎俩,很快被包叔这样热爱海南的热心群众识破。


更重要的是,这一次,领导层真不一样了。在过去一年里,他们反复强调:


海南将以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖。


 

2

 


在企业家献计献策的咨询会议上,马云说:


中国现在不少地方有一个有意思现象,说发展,都停留在口号上,说监管,所有招数都用得出来。


1925年4月18日,割据海南的军阀邓本殷在海口招待美国人,他打算向美国银行借款3000万美元,修建码头、商港、铁路,全面开发海南。


消息刚一传出,琼山青年同志会组织学生、工人、商人游行示威,抗议这样的“丧权辱国”。邓本殷的计划被完全挫败,借款只能作罢。


1988年,海南省委与香港“熊谷组”公司达成口头协议,由“熊谷组”承包开发洋浦32平方公里的开发区,并负责招商。不久,政协工作组到了海南,判定这是一个丧权辱国的方案,是割让新的租界地,并为此上书中央。


等风波过去,洋浦也失去了机会,围观的侨商也不敢再投资。


过去三十年,海南8次调整发展规划,房价三次大起大落。现在,这种状况应该不会再出现了。


省长在北京为海南人才招聘会亲自站台时说:


目前,海南是我国除港澳台地区之外对外资开放度最高的地区。


2017年12月,海南发布的13年整体规划中提到:


至2020年,基本建成国际旅游岛。


现在“国际旅游岛”的字眼,基本从公开媒体消失了。


像很多能源大省陷入“能源魔咒”一样,中国自然资源最好的海南也曾陷入过“资源魔咒”中。


过去几十年,海南最大的创新就是房地产,哪怕没有陆地,都拦不住中国的地产商。


前一段时间,海南省领导出去考察,去了三个地方,迪拜、新加坡和香港。其中的含义,不言自明。


海南自贸岛规划,更接近于迪拜模式——由国家强力推动,改变经济结构,打造一流品牌,吸引外来投资。


甚至连标杆企业都一样,阿联酋航空和海航。


更重要的是,都要逐渐减少对核心产业的依赖。迪拜决定转型的时候,石油产业占GDP的比重也在50%左右,一如房地产之于海南。如今,石油业的比例只有1%。


发展了20年后,迪拜才更新房地产法规,允许外国人在迪拜买房。三年不到,房地产就占到了迪拜GDP的20%。


去年春节,海口发生过“世纪大堵车”。那几天,通往海口三大港口的道路上,滞留了超过万辆的过海车辆。


有人从港口到下船,整整耗了35个小时。


不过即使发生这么多旅客滞留海口港的局面,海南官员在接受采访时仍说:


海南游客不是多了,而是不够。


无论是游客总数还是收入总数,海南省排名均全国靠后。海南每平米接待游客数,仅仅是上海的三十分之一。


全岛限购后,今年春节的海南,的确不那么“拥挤”了,进港车辆同比下降18%。

 

 

3

 

 

潘石屹1989年坐船到海南,岛上孤灯一片。第二天醒来,他发现一夜之间,岛上已经涌进了15万人。


2018年5月,海南发布了“百万人才进海南计划”。他们计划到2020年吸引20万人才;到2025年,吸引百万人才。


海南的朋友说海南现在是一部电视剧:


第一集,房地产销售全剧终;第二集,汽车销售全剧终;第三集,百万人才进海南,海南人民全剧终。


岛上突然多了很多“人才公司”。


一家人才公司说,可以提供一站式、全链条的人才服务体系。即便不在海南工作也没关系,掏两万元,他们会找到挂靠的公司,帮助落户。


落户有很大的好处,他们的口号说明了一切:


我负责推荐好房,你负责建设海南。


你包叔看了一下,这家公司的母公司是一家地产公司,之前还有房产中介业务。全岛限购后,公司摇身一变,主营业务从房地产变成了人力资源信息服务。


万科郁亮竟然说房地产商还没找到转型的路径。


这时代,和潘石屹闯海南时完全不一样了。在这些人才公司的推动下,到底有多少人来到海南,不太好说。


2018年底,有部门说7万人来了海南,也有部门说,3万人来了。


他们有一些人还是为了房子而来。而2018年最惨的一批人,不是人均亏十万的股民,是第一季度在海南买房的这些投资客。


在自贸岛概念驱动下,他们用比2017年贵30%的价格接过了海南的房子。


海南实施全面限购仅五天后,擅长打擦边球的融创,马上在海南海棠湾项目推出了“先租后买”的应对策略,一次性缴纳70%房款,作为未来40年的租金,每10年续签一次。


融创低估了政府的决心。这种做法很快被叫停了。


根据海南锦诚的统计数据:2018年,海南的商品住宅成交同比下降50%,政府也几乎没有卖出去一块纯新的住宅地。


往年楼市最火热的春节期间,海南有一半的开盘项目成交为零。


招拍挂基本停滞,很多房企的海南团队原地解散。富力这样重仓海南的企业毫无办法,李思廉只能在业绩会上放狠话:


海南岛今年肯定会有放松的消息,这是100%的。


在全国人民面前,李思廉公开与政府对赌。


最近几天,富力海南项目导致澄迈9亩多红树林枯死的消息在海南媒体刷屏。南国都市报的标题是:富力地产活埋红树林。


所以,请不要低估海南政府的决心。


对于海南来说,壮士断腕的压力也是众人皆知。投资增速首次成了负数,GDP增速为11年以来最低。


2018年11月前三季度,海南31家上市公司合计净利润为27.4亿元,同比下滑54%。


建设海南的主力军,已经从富力这样的民企变成国企,中交、中海油相继签订了大订单。年初,中国旅游集团已经把总部搬到了海南,成为了第一家总部进入海南的央企。


上一次由国企主导开发海南,还是30年前。


30年前,擅长囤地的李嘉诚等人向国务院提议,将整个海南岛辟为特别行政区,采取自由港的管理办法,由港商负责投资开发。


我们当然要拒绝他们。




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文章转载自微信公众号:包邮区

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