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政经社论

地产业多久没创新了?


中国的开发商,有几位产品经理的情结特别严重。


碧桂园的杨国强主席在公司最喜欢去两个地方——材料室、样板房,据说他做机器人之前,一天去五次样板房,一旦发现问题,就会叫上一群设计师一起研究。


有一次他发现淋浴间的门槛池容易把老年人绊倒,就思考怎么把门槛降下去,而且水不会溢出来。


当然,杨主席最大的发明还是防臭地漏,如今已经迭代到了第四代。碧桂园的人都知道:


老板是个农民发明家。


在京东,网站左上方的品类是刘强东为数不过会亲自过问的信息;在碧桂园,杨国强也一定要给户型图把关,140平米的主力户型,很大程度上是出自他的手。


2015年的反腐浪潮中,杨国强觉得购房主力军公务员不敢买别墅了,自己的机会来了,为什么不推出260平米的大平层呢?


第一个260平米大平层的样板间很快就在顺德总部旁边搭起来了,杨主席亲自监工完成,全国的项目总全都被叫来学习。


按照杨主席的要求,很快全国300个项目都做一个260平米的样板房,碧桂园为此花了6个亿。


这次转型不出意外地失败了,杨主席又继续回去研究地漏去了。他算过,自己的地漏能让每套房子的装修成本节省500块。


你包叔算了一下,想把样板间搭进去的6个亿赚回来,碧桂园需要4000个项目才能回本。


去年,孙宏斌去跟黄其森谈合作,谈到一半,开始煮酒论英雄:


天下盖房子盖得好的,就你跟我了。


孙宏斌的话很有底气,房企的产品经理,都去做汽车和机器人了。

 


1

 

 

2004年,万科在上海假日风景项目中推出了蚂蚁工房,首次置业的年青人不用很大压力,就可以买一套房,50平的蚂蚁工租金能达到3000元,可以完全覆盖房贷。


到了2008年,70/90政策推行,上海的业内开始流传:


万科正在研发90平方米3房2厅的户型,将完全颠覆现有的户型。


很快,万科在松江的白马花园推出这个户型,它打破了教科书中开间进深比的铁律,而且完全改变厨房在北侧的做法,把厨卫组合设置在房间中部。


直到今天,当年的那个神户型依然是刚需房的基础。你包叔认为,这种产品创新是应该被写进中国房地产历史的。


后来,外部环境就越来越不支持房地产搞创新了。房企做到1000亿以上,就只能标准化复制,不然会被高周转的行业甩下。毕竟不是谁都像碧桂园那样,养着6000人的设计团队。


三条产品线,十个户型,套在2000个项目上,已经是行业常态。开发商都是会计当家,很少有产品经理当家了。


你包叔的好友兽爷说,还有一个原因:


偷面积越来越难了。


包括万科,这几年,它颠覆性的创新基本上都发生在组织和业务线层面。万科最近一次想为购房人做点什么,是2015年请情趣用品卖家马佳佳去做演讲。


除了给万科高管普及了“炮友”这个词,马佳佳还告诉他们,90后不买房。


这个论调流行了好一阵子。后来,马佳佳也松口了,她说即便买房,也不会贷款买。最新的消息是,她已经进入币圈了。


开发商所有的智慧,几乎都集中用在豪宅和售楼处了。


现在售楼处的宣传和郭敬明的小说有一拼:地砖采用土耳其进口石材比萨灰,客厅墙体采用高端尼斯木与编织皮,门把手都使用了意大利顶级奢侈品牌Valli&Valli。


这些汉字你包叔都认识,但组合在一起,根本看不懂。


BV的一个沙发垫几万块,宾利的真皮沙发十五万;北京一个项目用了意大利的一种石材,据说把当地的一座小山头给扒平了。


这种创新,和普通人没有任何关系。


一个年销售15万亿的国家支柱行业,有多久没有令人耳目一新的产品出现了了?


经过十年的发展,从金融业的角度看,中国的房地产业已经是世界先进水平;但从制造业的角度看,这是唯一一个在整体退步的行业。


就连造房子的人都公开呼吁:


这两年不要买房。


万科再也不会做良渚文化村,绿城的杨柳郡也很难复制,绿色科技地产先行者朗诗,已经快成先烈了。一大批开发商留下一两个精心打造的项目,就消失在茫茫人海。


风往哪个方向吹,草就往哪个方向倒。

 


2


 

还在给普通人做产品升级的产品经理为数不多,但肯定包括宋卫平。


上一次他用杭州的桃李春风,把别墅的面积缩小到83平米,把总价降到200万。


再过几天,蓝城的新产品线就要推出来了,一个完全升级迭代的适老型社区,宋卫平把它取名为陶然里。


只有衰老和税收是所有人都躲不过的,乔布斯生病住院时,用的是化名强尼·艾特。强尼·艾特,是一个普通人。


众所周知,61岁的宋卫平是地产商中最热衷养老业务的,从20年前的蓝庭护理院,到试验性的绿城乌镇雅园,他对养老的投入一直很大。如今各地的蓝城小镇中,颐养更是核心的业态之一。


之江陶然里是宋卫平做的所有适老型社区中,先天条件最优越的。他终于可以在杭州主城区内做养老项目了。


之江陶然里位于之江国家旅游度假区,基础设施完善和便利——邻地铁、有公园、有大型商业,周边多家医院和学校环绕。


陶然里的核心依然是服务老人,但产品品类前所未有的丰富:


想和子女同住的老人可以买适老化设计的住宅;

独居的老人可以买小面积的双钥匙Loft公寓;

需要医护机构照顾的失能老人可以住进康养公寓。


如果老人们想抱团养老,陶然里也能提供专门的组团养老产品——八位老人可以分别住在自家的公寓内,共享餐厅、厨房和服务间。


这种需求已经在杭州等南方城市悄然兴起,蓝城是第一个把这批人当成目标客户的。


陶然里的诞生,说明宋卫平更新了自己的养老理念,这个项目的理论基础是学者刘易斯·芒福德的研究:


对待老年人的最糟糕的方法是将他们看作是孤立的群体,将他们与熟悉的环境隔离。


所以蓝城用尽一切手段打造一个混龄居住社区,让年轻人愿意住进来,让老年人可以呼朋引伴。杭州的同城颐养也不那么奢侈了,即便儿女不在身边,两代人也只隔着一碗汤的距离。


蓝城的人说,买了双钥匙Loft公寓的独居老人,可以把上面一层租给刚出校门的年轻人,既能不那么寂寞,也能减少财务压力。


陶然里的英文名字,是Kidult——不老的小孩。这三个字则取自苏轼的《行香子·述怀》。


写这首诗的时候,他开始幻想自己的退休生活,写下了“且陶陶,乐尽天真”,意思是:


借眼下的欢乐,忘掉种种烦恼。


前几天,宋卫平第二次,可能也是最后一次,离开他创办了26年的绿城。


他61岁了,独自住在绿城玫瑰园酒店,离陶然里很近。害怕衰老,才奢求青春永驻;倍感孤独,才越想造一个乐园。


这个项目是做给他的同龄人的。

 



文章转载自微信公众号:包邮区

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