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政经社论

又是一届地产的运动会

1987年3月2日,江苏盐城12岁小学生颜海霞在中国少年报上看到号召全国人民为亚运会捐款的消息,将省下的1.6元冰棍钱寄了出去。

 

颜海霞成了第一个给亚运会捐款的人。这笔钱直接寄到了北京副市长张百发手中。亚运会开幕时,她被请到北京参加开幕式,还得到了李鹏的接见。

 

李鹏摸着小海霞的头说:不错,你给全国人民带了一个好头!

 

那年,全国人民总共捐了6亿,捐出了北京亚运会。

 

1.6元的捐款改变了颜海霞的一生。看完亚运会后,颜海霞从北京回到盐城,成为了当地的小明星,被破格招入了南京水上运动学校练习赛艇。 



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1990年2月,亚运组委会把全国各省、区、市政府秘书长、体委主任、团委书记全部叫到一起开了个会,要求部署发动群众,大力支持亚运会。这是改革开放后中国办的第一届大型运动会,也是提高民族自尊心和凝聚力的好机会,政治家办运动会成了时代的要求。

 

举国办运动会的体制就此确定。

 

于是在体育经费只够给全国人民一人买根冰棍的1990年,北京举办亚运会花了21.37亿元。

 

这些钱,中央财政给了8.5亿,北京财政给了4.7亿,贷款2.2亿。剩下6亿,是颜海霞们一毛一毛捐出来的。

 

亚运会也是北京现代化城市建设的开端。从1984年开始,为连接城市中心和亚运村,北京政府修了一条连接前门、天安门和故宫的中轴线。为建设亚运村,北京拆迁了大屯乡,建起了包括16 幢运动员公寓和五洲大酒店。

 

亚运会闭幕后,亚运村的房子向关系户卖了一部分,每平米4000元。在开幕式上唱《亚洲雄风》的歌星刘欢,拿到了内部价,每平米1200元。

 

剩下的十几栋公寓整整荒了一年,竟然成了个大难题。最后不得已,让亚运村服务中心接了这个烂摊子,成立了北辰集团,对外以“汇园公寓”的名称出租出售。由于汇园公寓是北京为数不多的有涉外资格的出租房,很快成了抢手货。

 

亚运村成了中国第一个富人区。很长一段时间,“拿大哥大,开汽车,住亚运村”是北京有钱人标准,以至于大批骗子租住在亚运村。就像过去几年,P2P公司都要在上海陆家嘴或北京国贸有间办公室一样。

 

1995年,汇园公寓已涨到每平米1.1万元,当时城镇居民人均年收入还不到四千块。其实要是张百发解放下思想,举办亚运会前把6万平米的汇园公寓,按5000元一平的价格都卖掉,他哪用得着低声下气地求全国人民为亚运会捐款。

 

接了亚运村的北辰集团成了北京最大的商业地产拥有者。二十多年后,亚运村的红利依旧养活着这家上市公司。如果不是北辰2007年以不要命的姿态冲进长沙拿了个中国地王,恐怕它早就是京城最大的地产商之一了。



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到了十八年后的北京奥运会,运动会成为展现改革开放硕果的窗口,奥运场馆的建设更不容有失。好在当时主政北京的王市长已有充足的经验去经营一届运动会和一座城市了。鸟巢、水立方等建筑,后来也成了北京的名片。

 

奥运村则被交给了几家国企开发商——首开集团、北京城建、北京控股和中信国安。2000套房子,开盘就卖掉了1300套,几个月时间内售价就从1.5万元翻番到了3万元。国企们买地的楼板价仅为2000多元,即便建造成本比普通房子高了20%,也赚得盆满钵满。

 

奥运会差不多把全国人民的办会热情燃烧尽了。到了2010年广州亚运会,地产业早成为和经济血脉相连的支柱产业,运动会理所当然成为地产商的舞台。

 

广州把亚运村放在了距离市中心40公里的番禺,要借亚运会东风再造一个新城出来。这个亚运村占地2.73平方公里,相当于4个北京奥运村,项目首期就有8000多套商品房。

 

亚运会的赛场焦点,已经从田径场上移到了土地招标会上。

 

2009年12月,广州亚运村公开招拍挂,现场全中国最顶尖的地产商云集。最终,广州地产五虎中的三个——富力、雅居乐和碧桂园联合体,以255亿元拿下了这个世纪地王。

 

广州亚运会开始预算是30亿元。后来人们才知道,这仅是场馆和仪式的费用。官方报告后来显示,围绕亚运村、地铁运输和市政的投资总额,是2500亿。

 

广州亚运会成了史上最贵的亚运会,几乎快赶上北京奥运会的投入了。2011年,院士钟南山开炮,为了亚运会,广州背了2100亿元的债务。

 

这个窟窿最终还是要由房地产去买单的。2011年开始,广州把天量土地摆上货架。那年土地出让金达到600多亿,比前一年高了40%。2013年和2014年卖得更多。

 

可惜亚运村不怎么争气。它开盘当天卖掉1000套,三个月内卖掉了3878套房。但后来形势急转直下,卖了四年才卖出去112亿元。价格一直维持在开盘时的1.2万元。

 

这届亚运会开发商是真的不行,买了广州亚运村的市民要5年后才解套。

 

广州房价也一直没有起色,甚至一度成了全国洼地。有人提议把它从“北上广深”的一线城市名单中拿下来,把杭州加进去。

 

所以如果说有“国运”的话,城市也是有“城运”的。房价则是衡量“城运”的唯一标准。

 

钟南山炮轰广州亚运会2500亿的时候,他不知道,济南“全国运动会”的投资也超过2000亿了。此后,沈阳和天津筹办全运会的投资,也没有下过1000亿。

 

济南是第一个有全运村的全运会。从一开始,济南全运村就是一个地产项目,由本省龙头海尔集团自己的地产企业来做。海尔地产掌门卢铿的爷爷是航运巨子卢作孚,被毛主席称为四个不能忘记的中国企业家之一,指挥了“中国敦刻尔克”的宜昌大撤退,解放后在重庆自杀。


卢铿没有把握搞好这个政府工程,于是他找到中国最会造房子的地产商宋卫平来合作。

 

宋卫平就此成了地产圈第一外援。

 

老宋没有辜负济南政府和卢铿的期望。绿城把全运村打造成济南的一张名片。海尔和绿城还造了34栋“一亿一栋”的御园别墅,是这座北方2.5线城市最壕的房子。

 

全运会结束后,投入2000亿的济南,门票和赞助收益是7亿元。当然,拜全运会所赐,济南的城市建设速度,比原规划至少快了五年。

 

济南全运村的成功,地方政府看在眼里。后来每一届全运会,绿城都成了官方指定开发商,即使是宋卫平和孙宏斌因绿城控制权之争闹掰后,他还坚持和融创一起,把天津全运村做完,不辱使命。


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在北京亚运会成功举办25年后,亚运会火炬,又传递到了杭州手上。

 

G20的成功举办,让杭州没有辜负中央领导的信任,也将杭州从一个二线城市翻身成为一个准一线城市。这个政声日隆的城市,期待着又一届大型运动会,把自己推向更重要的位置。

 

一切不容有失。有了广州亚运村过于偏僻的前车之鉴,杭州亚运会的门脸——亚运村座落在杭州CBD、萧山区的钱江世纪城。周边有奥体中心,也有G20的主会场国际博览中心。

 

比起遍地黑幕的亚运会比赛,地产商们的竞赛才是真正的看点。

 

2018年2月,杭州公开征集开发单位参与亚运村的建设。门槛是两道:第一道是要排前30名的房企;第二是手中至少要有30万平米的代建合同。两道门槛筛选掉了中国大部分房企。


像广州亚运会上积极投标的广州房企一样,杭州本土房企绿城和滨江志在必得。

 

绿城被视为头号种子选手。卧榻之侧岂容它人鼾睡,宋卫平尤其不愿自己地盘上的亚运村旁落。杭州人民也希望一个自己脸熟且自豪的企业来操盘,而不是像广州一样,被一些不靠谱公司的糟蹋掉,造出来的商场乱哄哄的,连银行都呆不下去撤走了。

 

中国此前的四座全运村,都是绿城建设的。绿城管理还是中国最大的代建商,正在筹备登陆香港资本市场。他们也是中国少数有赛事服务经验的开发商,承担过全运会的全套服务。

 

但绿城的对手也不少,中国最大的30家开发商,没有不想得到亚运村的。不管是万科、融创还是新晋的闽系地产商融信、阳光城,都将杭州视为最重要的区域市场。


毕竟大量的钱投入到亚运板块的基础建设中,最终一定会体现到房价中。


勒紧裤腰带的日子一去不复返了。 


北京亚运会时,为了省钱,亚组委官员做制服,副部级以上的干部需要自己付掉100多块钱,司局级干部自己出一半。北京市副市长张百发亲自到亚运村的回迁房去看,看到质量问题严重,自罚了一个月工资。

 

现在,亚运会已经成了地产商的亚运会,竞赛项目只有一个:谁能让土地的价值最大化。

 

从1990年到2010年,20年间办会费用翻了100倍。但是人们不用捐款了,而是通过支付房价支援政府举办亚运会。

 

当然,另一部分人民已经因此先富起来了。2015年,上海地产界的一位大V带着炒房客杀向杭州,买下大批奥体板块的住宅,当时的价格大概在2.5万元左右。如今周边的房价已经快到5万了。

文章转载自微信公众号:包邮区

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