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政经社论

北京别墅经济学


2014年8月,章子怡把一家名为北京柳芳苑的开发商告上了法庭。交房12年了,自己依然没有拿到房产证和土地使用证。


在开发商面前,影后也得低头。最终,法院判决开发商向章子怡赔偿经济损失——2000元。


章子怡说的这套房,是她在《卧虎藏龙》大火后买的人生中第一套房,在北三环英特公寓,216万元的房款一次性付清。


这房子什么都好,就是没有房产证。


英特公寓的开发商非常了解章子怡这样的客户想要什么。房子的阳台很大,主卧更大,有40平,而且有一个豪华的大浴室,日式按摩浴池及日式恒温坐厕是开发商赠送的。


北京柳芳苑这样的开发商,太了解新富阶层了。


英特别墅之后,北京柳芳苑在北京西山开发了“香山艺墅”,120套别墅800人排队,开盘当天就卖掉了大半。


西山的别墅,历来是政治精英的专属。“打过长江去,解放全中国”的命令正是从西山的双清别墅中发出,新中国的国旗、国歌、国徽,也是从这里诞生。


从香山艺墅的抢购开始,西山开始走入“寻常百姓家”。尤其是香山,涌入了大量的开发商,当时的媒体评价说:


数千别墅狂飙香山,打造京城第二富人区。


一个围绕北京的别墅圈,慢慢就合围了。


 

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后来,章子怡搬到了望京的别墅,她在望京买了两幢联排别墅,算下来总价其实比英特公寓的那套房子贵不了多少。


主要是因为公寓没有隐私,邻居们经常碰到章子怡的母亲坐公共汽车去买菜,英特公寓的地下停车厂逐渐成了香港狗仔的聚集地。


甚至有一次,章子怡还和他们起了冲突,摔坏了对方的相机。


那时的新富阶层,很多和章子怡一样,买郊区的别墅就是为了清净,或者是为了出行方便。


他们购买别墅,本来仅仅是因为情怀,和投资无关。毕竟,所有的房子里,只有远郊别墅才是纯粹的消费。 


但他们没有想到,20年后,自己的别墅也会随着房价翻十几倍。从内城的豪宅搬到郊区的别墅,已经不只是生活方式的选择,往往意味着一次阶级的跨越。


在北京,房子即阶层。


1991年,服装商人李成儒预见到西单有可能成为继王府井、前门之后的北京第三大商圈,因此,他在西单租了千平的店铺,开了一家名叫“特别特”的服装自选超市。


他按照选拔空姐的标准招聘售货员,身高须在1.65 米以上,并请来舞蹈老师为她们形体培训。


很快,服装店就火得一塌糊涂。每天的营业额达到数十万。当周边人均工资只有几百块的时候,李成儒外汇账户里就躺着1000多万美金。


3年以后,他在冯小刚导演的《大腕》里留下了那段房地产的神预言。葛优说,这段戏只有李成儒能演,因为那会他真的是大腕。


经商赚来的钱,一部分被李成儒拿来买房,一部分被拿来炒汇和做生意。几年后的一次采访中,李成儒承认,新富阶层不善理财,我保留下来的财富,比我曾经拥有的少得多:


上世纪80年代富起来的一批人,到现在已经死伤殆尽。


这话他说的太早了,他当年在离故宫五分钟车程的地方建了一个名为樱桃园的四合院。


你猜,这个院子现在多少钱?


曾经有人把中国人分为9个阶层,演艺明星、中等企业主属于第四个阶层,还把范冰冰列为这个阶层的典型人物:


普通人通过奋斗最多能够达到这个层次。


但现实是,很多人是被北京指数级增长的房价,推到了这个层次。

 


2

 


章子怡买了望京别墅的时候,有媒体揶揄她,说她家小区的南边有一条小河,污染严重,臭气扑鼻:


不知“章大美人”闻到是否会动气?


这可能是北京所有豪宅的一个硬伤——没有水。甚至有人说,北京是这个星球上唯一一个没有大海大江大湖的国际大都市。


根据官方资料,只有41个可以被称之为“湖”的水面,能开发的都已经开发完了,只剩下几个“海”:


北海、后海做梦都买不起,还有一个海,连提都不敢提。


现在北京唯一还没有被完全开发的大水面,恐怕就只剩下丰台区和房山区交界的青龙湖了。


青龙湖在北京的西南角,是北京最大的自然水体,有水域面积6000亩,几乎相当于颐和园、玉渊潭、北海等公园水体面积的总和。


这是一片原本不被人注意的土地,但过去两年,因为大量楼盘开盘,青龙湖区域每年要卖掉8000套房子,反而成了北京最火热的地产板块。


对于刚需来说,这里可能不是最好的选择。坐拥优越的自然资源,使得它更适合作为别墅区。


几年前,万科进入这个区域,要在这里打造一个国际湖畔文化小镇。这个项目的核心,是名为翡翠西湖的高端住宅。


之所以叫做“西湖”,是因为该项目是北京唯一一个采用江南园林风格打造的项目,有白墙灰瓦,三街六巷,八院九坊。


最近,万科翡翠西湖推出了二期产品——万科·雲庐。古人说,结庐在人境,而无车马喧,但实际上庐的做工都很好,比如诸葛草庐,张飞在门口吼了那么多声,诸葛亮都没听到,可见隔音不错。


万科·雲庐的新产品包括300平米的叠拼和140平米的洋房,有湖景、有公园、有12年一贯制的人大附分校学区,是不错的性价比选择。


毕竟,北京传统的八大别墅区的入门级价格,已经被提升到了1500万。


以天安门为原点来看,青龙湖和北京国际机场在地理上是对称的,众所周知,机场不远的中央别墅区,价格已经至少是8万元/平米。


随着青龙湖畔的开发,围绕着北京已经形成了一个完整的“别墅圈”,西南的那个缺口也被堵上了。


在北京这种城市,时间会抹平价格的鸿沟。现在,章子怡那套被小河环抱的房子,单价已经从当初的7000元,涨到了10万元。


除了万科湖畔小镇自身的配套,根据规划,未来周边会有两条轻轨线,会有乐高广场在内的多座主题公园。


几年前,中原地产曾经在内部做了个小调查,他们问了30个地产策划,发现这是一块未被开垦的处女湖。


刚来北京的时候,你包叔的好友兽爷发过牢骚:


石景山没有山、王府井没有井、苹果园没有苹果、麦子店没有麦子、奶子营没有……


青龙湖,是真的有湖的。现在,它作为北京别墅圈的最后一块拼图,正等待一个机会。


文章转载自微信公众号:包邮区

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