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政经社论

为什么是成都


1950年3月,在成都市第一届人民代表会议上,西南军区司令员贺龙掷地有声地说:



为建设人民的新成都而奋斗!



出乎意料,斜杠青年李劼人被任命为第一届市政府副主席,以至于他自己也没有心理准备,以干啥啥不行为由婉拒了。


几个月后,李劼人被直接提名为副市长。作为一个典型的成都瓜娃子、作家、实业家和吃货,他分管了四个部门,其中就包括了建设局。


他带领一个工作组,对成都的自然经济做了大规模勘察,四年后编制出成都第一份城市发展规划。他说:



人民南路之南,将会出现不少崇丽宏伟的大建筑。



他没有说错,人民南路至今仍是成都的中轴线。李劼人本来要把这条主干道规划为14米宽,但领导说他这是好大喜功,只准修7米。


做完成都的城市规划后,瓜娃子已意兴阑珊,将精力放在大河三部曲的改写上。初稿完结后,延安回来的儿子批得一无是处:



要用历史唯物主义写!



困难时期,酷爱卤煮的李劼人吃了变质卤牛肉,中毒去世,《大波》没来得及完成。去世前,他对好友最后说的话是:



大波,我的大波。



这个大波,不是兽爷喝多了经常念叨的,而是李劼人自己那部长篇小说。


他心里有两个成都,一个在城市规划里,一个在小说中。他肯定想不到,今天的成都规模是他畅想的十几倍,越来越像一线城市;而那个闲适安逸的成都,却越来越遥远。

 

 

1

 

 

7月17日晚上7点半,58177个人在等待五个多小时后,迎来了开奖的一刻。


774个幸运儿沸腾了。他们抽中了一个价值四十万的大礼包,而赠送这个礼包给他们的,是成都龙泉驿一个楼盘。


几个小时前,凯德卓锦万黛摇号。有人把自己微信名改成“上帝宠儿”,有的改成“天选之子”,还有的改成“摇中”。将近六万人摇七百多套房子,普通资格购房者中签率仅为0.48%。


这一刻,大家都成了唯心主义者。


中国上一次出现六万人摇号的项目,是杭州的远洋西溪公馆。这个庞大的抢房大军,让西溪公馆的登记系统直接崩溃。24个营销加50个兼职学生,在城西一间网吧里昼夜不停,也用了六天,才完成所有人的资料审核。


成都卓锦万黛的上一次开盘,194套房源共吸引了22806组家庭摇号,普通资格中签率只有0.3%。


网上登记那天,房协网崩溃了。有人到处找成都房协的联系方式都找不到,最后终于打通了网页上的一个工作电话,对方说自己是房协,但电话号码旁边写着:



扫黑除恶专项举报电话。



三个月后,历史又一次重演,这一次,卓锦万黛涌进的人比上一次还多——近六万人的摇号大军。这个距离成都中心春熙路17公里的项目,大部分摇号者都没有去看过样板间。


卓锦万黛这块地是凯德于2011年7月拍下来的,楼面价只有1800元/平方米;2013年,卓锦万黛首次开盘均价为6300元每平米;七年过去了,卓锦万黛第四次开盘,价格仅仅是涨到了每平米一万元左右。


前几期交付的卓锦万黛二手房,最近成交最便宜的,单价也达到了1.5万,比这次开盘价贵了五千元。


这意味着,即使只摇中最小的89平户型,也能拿到40万的大红包。

 

 

2

 

 

去年12月份,长沙公布了一个房价公式,很多人说这个让投资客有来无回的城市,又加强了调控:



房价=成本+利润+税金;平均利润率为6%-8%。


这个利润率,还不如兽爷投的P2P收益高。但很多城市,开发商利润其实还没长沙高。在杭州,这个数字普遍是5%以下。


这个让无数开发商苦恼的政策,其实是从成都发起的。


2016年9月,去库存运动席卷全国时,成都人的朋友圈开始流传一条消息:



浙江商会一客户在成都中德英伦联邦楼盘,一次性付款买下60套房,总价9800万。



涉事项目澄清说,这笔交易未能达成协议,客户已退定。最后的结果是,两个中介被拘留,项目公司被重罚。


但是很快,成都在内的16个城市被银监会点名,纷纷立了军令状。2017年7月19日,对成都楼市来说又是一个重要的日子。成都房管局、发改委公布了一份文件,最重要的内容是一句话:



根据项目楼面地价及建安成本,合理确定商品房申报价格。



对大多数城市来说,商品房定价都采用市场比较法,让市场发挥作用。成本法定价,意味着另外一个方向。


在调控这件事上,长沙是深圳的老师,成都是长沙的老师。


当年12月,成都开始实行商品房摇号政策,成本法定价加上摇号,两个政策叠加,一二手房价格有倒挂这件事,就再也掩盖不住了。


摇号政策出台当月,成都诞生了第一个万人摇楼盘。


政策效果的极致,是花样年华香门第项目和仁恒滨河湾,前者7万人抢房创造了人数之最,后者1.5万的单价剪刀差,创造了价格上的最高记录。


这些低价神盘都有两个共同点:



拿地时间早、楼面价低。



他们因为各种各样的原因,没有及时入市。成本法定价的规则,让这些楼盘一出来,就打乱了整个市场。


这三年,成都楼盘呼呼地卖,但开发商的日子没那么好过。拥有神盘的没有拿到他们想要的价格,最近两年冲进来拿地的开发商,眼睁睁看着购房者走进对面的神盘。


去年,万科天府锦绣精装房还没开盘就卖到了3.2万元,真实楼面价也接近1.7万,但不远处,还有售价1.4万的房子。

 


3

 

 

不少人对成都的文化记忆,是李劼人的《死水微澜》,是《暴风雨前》,是未完结的《大波》。


建国后,他儿子对他作品的批评其实是可以理解的。李劼人花大量笔墨写成都的衣饰、楼宅、饮食,写男男女女的感情纠葛,但就是没有劳苦大众的阶级觉醒,成都人怎么能这个形象示人呢。


很多年后,九眼桥奔放的女青年,和玉林路的小酒馆,才成为成都的新名片。兽爷就曾被九眼桥的传说吸引,微醺后经常坐在九眼桥桥头:



等那个良人的到来。



成都的这份安逸,与低房价有着莫大的关系。有人说,地震改变了成都人对房子的看法。在中国楼市最疯狂的2016年,南京早过了两万,厦门直奔四万,成都不到八千。


到去年,成都房价也只有一万三左右。三年多时间里,大部分区域都按下了静止键——只有天府新区除外。


去年年底,一名高新南区购房者给人民网领导留言板上留言“建议放开高新南区区域限购”,得到的回复是:



有高新南区购房资格的,可到成都其他区购房;但反过来不行。


这其实代表了成都的区域鄙视链。而从高新南区出来的房票,都变成了天府新区的房子。2017年初到现在,天府新区的房价已经翻了一倍。


中间的差价,都被低价楼盘填平了。有人统计了截至今年5月份在售、待售神盘的存量房源,大概还有3.2万套,涉及的楼盘数量有24个。


3.2万套房源,如果集中入市,顶多是成都几个月的商品房成交量。等到这些项目消化完毕,成都就再也没有低价楼盘为这个城市的平均价格托底了。


成都开发商也将在那时迎来真正的市场周期。


春江水暖鸭先知。很多人已经提前布局了。


4月2日,建发将锦江区楼面价推向1.98万每平米,创下成都历史;7月2日,重庆张松桥出手高新南区,成都楼面价首次突破2万。


三年前,我曾问过万科谭华杰,中国哪座城市房子值得投资,他的回答是成都;三年后,从地价趋势来看,这个答案似乎依旧不过时。


当然,大部分成都人也都看懂了这个趋势。有人统计了今年上半年中签率最低的20个房地产项目,成都一个城市占据了6个席位,仅比杭州少了一个。


2020年7月24日,外交部宣布决定撤销对美国驻成都总领事馆,要求他们撤出成都,以回应美国关闭中国驻休斯顿领事馆。


这个结果出乎很多人的意料,在此之前,大家的猜测普遍是武汉,而《环球时报》的民意调查结果,得票最多的是香港。有人说,休斯顿是美国第四大城市:



我们终于承认了成都是中国第四大城市。



你包叔把美国驻中国的几个领事馆盘点了一下,画了一张表。


 

从房地产的角度来看,成都地块的升值潜力是最大的。其他的都是价格高点。


根据包叔三十多年的搬砖经验,“动迁”总是先从潜力最大的地方开始。




珍爱包叔,顺手“在看”

文章转载自微信公众号:包邮区

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