/ / 中国户型简史
政经社论

中国户型简史


1978年10月的一天,总设计师来到北京前三门大街住宅工地视察。


这是唐山大地震后北京兴建的第一个的住宅群。这批新房的户型,和香港的“鸽子笼”楼房差不多——大的14平米,小的9平米,卫生间只有1平米多一点。


总设计师看完房型后,略带遗憾地表示:


层高能不能降低一些,把面积搞得大一些?


他随行的女儿玩笑说:


爸爸,你不能因为自己的个子矮,也让房子变矮。1


彼时,国家刚从十年动乱走出来,住宅欠账太多。别说对美好生活的向往,基本的居住需求,国家都满足不了。


1949年北京人均住宅面积是4.9平方米。到了1976年,反而不足4平方米。


为了建前三门大街住宅楼,当时抽调了1万名工人、45台起重机,堪称举国家之力。香港地产商霍英东来到北京,这一幕他看在眼里:


在香港,倾家荡产也盖不起这楼。


按照老人家的建议,建筑师为前三门大街住宅楼设计了新的户型。层高2.53米,每户面积增加1.5平方米,预算成本反而下降77元。


后来,有学者点评说,总设计师才是中国商品房第一位户型设计师。


在那个公共浴室一统江湖的年代,总设计师甚至提出,希望今后的住宅能安装沐浴设施,让老百姓能在家里洗上热水澡。


当时国内大中城市的主流户型,不管是一室还是二室,所有房间的功能都很专一:


睡觉。


1981年,也是10月的一天,霍英东在广东中山跟总设计师港:人一出生,国家就欠他一套房。怎么得了?职工分了房又不是自己的,工作一调动就要搬走,死后也不能留给儿女。每人一套房是国家的沉重负担。国家和个人,两头都难做。


霍英东土地有偿使用的建议,几年后被采纳。


中国八十年代的住宅,也终于开始有了一些户型的概念。部分新住宅开始出现由走廊改造而成的小房厅,户型升级为房厅型。


再后来,出现了“起居型”住宅。即居寝分离,起居室作为家庭用餐、娱乐活动的场所。


1999年,建设部修订的《住宅建设设计规范》提高了房间使用最小面积标准,并明确规定:


每套住宅应设卧室、起居室(厅)、厨房和卫生间等基本空间。


从此,客厅才真正意义上成为中国住宅的标配。


1999年,也是中国房改的第二年。中国的户型设计师们,终于直接在市场搏杀,而不是为分房单位负责了。


 

1


 

多年前,一位建筑师在广州老牌富人区二沙岛别墅区做过一次入户调查。


你们到底想要什么样的房子?


结果先富起来的这波人,对于美好生活是怎样的,没一个人能想得出来。


那个年代,国家分配、平均主义的居住模式,让普通人失去了对理想户型的想象力。客户想象不出来?那设计师和开发商,开始充分发挥自己的想象力和模仿能力。

 

千里之外的北京顺义机场附近,北京最早面向香港及外籍客户的商品房聚集区,“拿来主义”成了主流。


短短几年,冠以北欧、法国、澳洲、维多利亚风格的户型产品,充斥市场。面积从200平到2000平不等,其中不乏一些逆天设计。


比如,外面看着是别墅,走进里面却发现是三居室的户型。


先富起来的北京大爷,对别墅的要求简单粗暴。能彰显出自己的财富地位的,就是好产品。房子必须看起来大、奢华,跟别人不一样。功能性的合理与否,不在他们考虑之列。


更精致的南方人,可能想得更远一点。1999年,深圳一个地产商推出了一种“跃复一体”的户型,他们在广告中强调:


领先30年、使用面积大于建筑面积。


这一创新户型让这家公司创造了销售奇迹。但国内住宅市场真正开启精品时代,则要等到2001年了。


这一年黄金周,广州星河湾开盘。江景平层大宅、270°景观阳台、3.6米的层高、88.9%的超高使用率等一系列设计,让这家小开发商惊艳珠江,成为中国房地产商的学习标杆。


一个月时间,广州星河湾参观人数超过了十万人。香港地产大佬李兆基前来观摩后感叹,这个项目水平已经超过香港。


几个月后,第一波温州炒房团150多人乘坐三列火车赶赴上海,随后,他们的足迹遍及各大中心城市甚至二、三线城市,楼市进入了快速上扬期。


开发商在户型设计方面越来越更重视舒适性与个性化。120平以上的户型面积,成为住宅的主力产品;套间设计的主卧、兼有衣帽间与卫生间的户型,开始兴起。

 

 

2

 

 

2006年,中国楼市真正出现了“虽千万人吾往矣”的大无畏上涨。


这一年,为遏制高房价、让房子是住的、而不是炒的,政府想出了“90/70”的一刀切政策:


90平方米以下住房,必须达到建设总面积的70%以上。


上有政策,下有对策,开发商们开始在户型上各显神通。有开发商将两套小户型房子拼合成大户型;也有开发商蜗牛壳里做道场,把90平方米做成三房。


几年后,由于限购和高房价,紧凑、实用的户型,反而深受年轻人追捧。


选择一种户型,也是选择一种生活方式。


北京的高端别墅,在户型设计上也摆脱了拿来主义。比如张永和以新中式现代派风格,打造出了中国式庭院情境:设计简洁,客厅宽敞,户型最小400平米,最大1500平米。


中国富人们,开始懂得欣赏传统之美了。


很多地产商比设计师还爱研究户型。星河湾老板黄文仔的桌面上,永远都堆着户型图;在售楼处,他还因不满意户型设计,直接抡起大锤开砸。


2010年,杨国强将碧桂园大小事务都交给新任CEO莫斌,唯独设计院他要亲自掌管,还定下了设计师向主席汇报的制度:


每张项目规划和户型图,都必须经过杨国强本人签字。


几年后,杨国强想在三四线城市把产品做出差异化。主打大平层的“劳斯莱斯”产品,在他笔下诞生,并在中国三四线城市遍地开花。


2016年前五个月,碧桂园销售就过千亿了。杨国强把成功归结为“劳斯莱斯创造的神奇效果”,碧桂园员工纷纷盛赞老板:


“劳斯莱斯”产品是杨主席及全集团智慧的结晶,应充分利用好这个“核武器”。


这两年,碧桂园再也没有提过劳斯莱斯户型了——因为很难卖掉。


今天很多地产商在户型设计方面已经玩得炉火纯青,但不少专家依然认为:


房地产最应该创新的地方,永远是户型。


户型一直都是最难创新的地方。每当行业有创新型户型出现时,总会被人津津乐道。


2015年,蓝城桃李春风在杭州推出了83㎡中式小别墅,号称杭州史上最小的精装别墅。独门独院、连廊设计、南北双套房卧室,并赠送几十平米的庭院面积。


绿城接手之前,这里是一个滞销的项目。他们开盘后,迅速售罄,成为中国楼市的传奇。


世上没有最好的户型,只有最能打动消费者的户型。

 

 

3

 

 

在星河湾之前很长一段时期里,国内开发商都是以香港同行为师的。其中学得最好的是一家1979年就扎根香港的央企——中海。


1981年,黄文仔还在街头卖猪肉、杨国强在做包工头、宋卫平还在杭州大学学历史时,中海就小试牛刀,在深圳开发了内地首个商品房楼盘“海丰苑”。


1992年,中海在香港击败众多本地师父,竞得新机场客运大楼项目,名震江湖。几年后,以星河湾为代表的华南地产商崭露头角时,中海地产也同步进军内地楼市。


香港地产商们的各种先进经验,都被中海学到骨髓里,但他很快有了自己的创新。如果把华南五虎比作《笑傲江湖》中的五岳剑派,中海就相当于少林。


中海给中国房地产带来了诸多人才。更重要的是,他们给大陆带来了更市场化的理念——实体样板房展示、户型设计、空中花园设计……


多年过去,骨子带着精品意识的中海,还是保持着对于“美好产品”的追求,并在行业内一直走在最前沿。


今年,在产品竞争激烈的北京,中海带来了属于自己的革命性产品——望京府。


在北京,因为限价房,开发商这两年为了控制成本,往往减配。好产品也越来越少。直到2019年北京现象级楼盘——中海望京府的横空出世。


这是个一出生,就被市场反复讨论的神盘。后来中海望京府的开盘也不负众望,首期6月底一个晚上开盘,203套房全部售罄。


中海望京府的热销,很大一部分原因,是因为139㎡“网红户型”的横空出世。


四居二厅二卫的户型,还配有一个家政间。13.7米大面宽,三个卧室和一个客厅全部朝南,两卫一厨均为明厨明卫。客卫干湿分离,餐客厨一体,U型厨房,主卧套面积30㎡:


得房率93%。


有人说,这个面积段,达到如此极致的平面布局和设计尺度,20多年北京楼市发展中未曾见过。


当然,神户型只是“助攻”。望京府热销背后,更多是综合因素的胜出,无论是地段、交通、稀缺性、产品本身素质,还是物业服务。


这个月月底,中海望京府北区200多套房也将开盘,其中包括51套合院。


望京府的合院,是百分之一百南北通透的格局,17米的楼间距,让每户都拥有绝佳的采光面。容积率仅为0.5。


千金置宅,万金买邻。与望京府毗邻的,是三大别墅项目观唐别墅、长岛澜桥、香江花园。


过去三年,北京出让的容积率1.5以下的用地,望京府是离市区最近的,而合院总价,才1690万起。所以,除了神户型之外,业内还给中海望京府贴了另一个标签:


历史机遇盘。




参考资料:

1. 邓小平同志对北京市的关怀和激励,新华网,2004


文章转载自微信公众号:包邮区

类似文章