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规则or情理:从一个8000万的房地产案子说起

  文章来源:老邓的财经茶馆。

  一个阳光明媚的下午,三四点钟的样子,退休的张大爷正在阳台上晒着太阳,品着信阳毛尖,那叫一个舒服!

  此时,电话响了。张大爷接起电话。

  张大爷不知道,电话的另一方是一个房产中介的小姑娘小姐,她已经对张大爷的房子了如指掌了,知道他有一套市场价600万的房子,而且早已付清了款项。

  张大爷发出苍老的声音:“喂?”

  小姐:“您好,请问您家的房子卖吗?”

  “你谁啊你?不卖!”张大爷心里骂了一声神经病,就要挂电话了。

  “张大爷!您先别忙挂电话,我想以高出市场价30%的价格买您的房子。”

  张大爷心里一惊!他知道电话对面的人给了他双重的吃惊理由:第一,知道他姓张,那就很可能知道他的全名,甚至了解他家更多信息。第二,愿意以高出市场价30%的价格买他的房子。

  张大爷没说话。

  小姐知道,她已经震住了张大爷。于是稍停了几秒钟,继续说道:“张大爷,我是房产中介的小黄,很想以高出市场价30%的价格,买您的房子。”

  高出市场价30%!张大爷心动了。他问道:“卖房是个大事,你真的想以高出市场价30%的价格买我的房子?”

  “是的!”黄小姐坚定地回答。

  “我的大房子面积200多平米,现在市场价应该在600万左右,你多少钱买?600万加30%应该是……我算算,780万,你真的要780万要买我的房子?”

  黄小姐说到:“凑个整数,800万吧。”

  张大爷的下巴已经快掉下来了,他倒吸一口凉气!

  电话那头,黄小姐已经听到了张大爷的吸气声,要的就是这种震撼效果!她不动声色地笑了。

  张大爷保持镇定:“怎么个买法?什么时候给我钱?要不要先来看看我家的房子?另外,我总得跟我的家里人商量一下吧。”

  小姐发出银铃般的笑声:“是的张大爷,您确实需要和家里人好好商量一下。我们呢,也不是现款,而是先给您5万作为定金,三年之后再付给您剩下的795万。不过我们是有足够诚意的。如果我们毁约,这5万块钱就是您的了。如果您觉得合适,我们会来看房子的,顺便当面谈一些更细的条件,然后就可以签约了。”

  张大爷:“嗯……,我确实得好好想想,留个电话吧,明天给你回话。”

  晚上,张大爷和夫人把儿子、儿媳妇都召来,谈卖房的事。

  夫人不太乐意,说没事卖什么房啊,卖了之后我们住哪儿?

  但是张大爷认为,现在房地产市场半死不活,而且城里房子很多,国家又逐渐老龄化了,要那么房子干什么?还是把房子卖了比较好,毕竟比市场价高30%啊。过去房价已经涨的够多了,还能继续大涨?好像不太可能。就算涨,能涨30%吗?至于住哪儿,既然三年后交房,我们还可以住三年,到时候拿到800万,再买一套更好的房子,不就解决了吗?

  “给我打电话的是个傻了吧唧的小姑娘。”张大爷补充道。

(配图与本文无关)

  儿子的意见倾向于张大爷。现在房地产市场低迷,有人愿意以高出市场价30%的价格买房,为什么不卖?儿媳妇则没有态度。这也很正常,她毕竟是儿媳妇。

  事情就这么定下来了。第二天,张大爷和小姐约定了看房时间。

  当白领丽人小姐出现在张大爷一家人面前时,大家都被震了。她美丽的面庞,婀娜的身材,甜美的声音,天真无邪的眼神,越发让人觉得这是个绝对的傻白甜。张大爷觉得黄小姐既然是个开房产中介、想赚钱想疯了的傻白甜,做出这么疯狂的事情也就可以理解了。在谈话时他甚至一度于心不忍,觉得自己有义务阻止这样的美女往火坑里跳。但一想到她是开房产中介的,估计不在乎这一套房子的盈亏,再说谁不想赚钱?他张大爷也想啊,于是硬着心肠答应了。

(配图与本文无关)

  经过协商,张大爷和黄小姐签订协议,主要内容如下:

  甲方张大爷,以800万元卖出居家房产,并收取乙方黄小姐定金5万元,三年后乙方付给甲方剩余的795万。如果到时候甲方违约,则以签约价的20%付给乙方,也就是160万违约金。每逾期一天,甲方按违约金的1%支付利息。

  乙方黄小姐,付定金5万给甲方张大爷,锁定张大爷的房产,三年后付清全款800万买下。如果到时候违约,则5万元不得索要。

  签完协议,张大爷笑了。三年后以高价卖房,如果黄小姐违约,自己净得5万,没有理由不高兴。看来傻白甜就是傻白甜,以那么高的价格锁定一套房子,真是傻到家了,怎么看都是在给自己送钱。

  黄小姐也笑了,因为这是她签订的第十套房产。5万元锁定一套房,50万锁定十套房,市场价一共6000万元,但合同价是8000万元。三年后就算是亏了,顶多50万不要了。但是凭她对房地产的精深研究,三年后房价不大涨的概率,实在太低了。

  黄小姐的算法是:

  1、如果三年后房价没有大涨,甚至跌了,那么这50万,当然亏掉了。但这种可能性并不大。

  2、如果三年后房价大涨,比如现在市场价600万的房子,到时候不仅超过了800万,而且远超800万,比如涨到了1200万,那么张大爷还会卖房吗?他肯定会心疼吧?此时,张大爷有两种做法:

  (1)违约。按合同价的20%支付违约金就行了,800万的合同价,20%的违约金就是160万。十个张大爷,就是1600万。

  (2)不违约。黄小姐找到买房的下家,以1200万的市场价把张大爷的房子卖掉,再把“尾款”795万付给张大爷,黄小姐净赚400万。十个张大爷,就是4000万。

  也就是说,如果三年后房价不涨甚至跌了,黄小姐将最多亏损50万。但如果房价大涨,将净赚几千万!

  50万投资搏几千万利润,这么高的杠杆,预期利润又是这么丰厚,黄小姐认为:值!!

(配图与本文无关)

  这件事是发生在现在吗?当然不是,这是2015年的事。

  2015年,上海的黄女士(小姐)被水库论坛的久久指导,用5万元锁定了湖南大厦的一套房子。用类似手法,黄小姐用50万一共锁定了10套房,找到都是老人,当时年龄最小的也有57岁。据说,合同中有各种不利于卖家的“坑”,比如违约金的设置之类。但这无关紧要,最重要的就是上面的内容。

  现在我们都知道,2015年以来一二线城市的房价大涨,热门地区翻倍都不止。以黄小姐锁定的湖南大厦那套房为例,面积290平米,当时的每平米单价是2万出头,总价600万,合同价800万。现在(2017年春)单价已经涨到了6.3万,总价1700万。这还只是两年时间,而合同时间是三年,2018年才到期。未来一年房价又将如何呢?很可能继续涨价吧,至少是高位盘整。那么,一年之后如果卖家违约,就要付给黄小姐160万,如果卖家不违约,黄小姐转手把这套房卖掉,将净赚至少900万,甚至1000多万!

  这只是一套房。10套房子估计能赚一亿!

  按照规则,卖家如果违约不想卖房,必须付给黄小姐160万。就算卖家全部违约,黄小姐用50万赚1600万,三年32倍利润,也很丰厚了!用这1600万在京沪买一套房,应该可以买套不算差的房子吧?本质上相当于她用50万在京沪买了一套好房!

  不能不承认,黄小姐当年以50万元在已经波澜不惊好几年的房地产市场上出手,可谓时机正好!胆量够大!手段够狠!真是超级高明、超级优秀的赚钱思路和手段!

  按照规则,黄小姐是大赢家!

  但另一方面,像张大爷这样的人,则是大输家。道理很简单,如果他们履行合同,800万把市场价1700万以上的房子卖了,顶多只能买不到一半面积的房子,除非迁到更远的地方买房。偏偏市场上像张大爷这样的卖房者,往往手里没有几套房,他们的目的是占5万或者顶多几十万的小便宜(相对于房价来说)。所以一旦房价大涨,他们相当于被黄小姐吃肉喝血!

  按照情理,张大爷们相当值得同情。

  如果过去两年再加上未来一年,假如,我说是假如,发生了严重的通胀,比如600万的房子涨到了3000万,而张大爷履行合同,就算拿到了800万又如何?估计连一个房间都买不起了!这是真正的敲骨吸髓啊!

  规则 or 情理,你支持谁呢?

  以上面卖方的大爷大妈为例,他已经发现不对劲了,没等到三年就要毁约。黄女士(黄小姐)当然不愿意,于是打官司。打官司的结果,一审是黄小姐赢了。

  至于当初签约的三联单,黄小姐说首联找不到了,这都是细节问题,并不重要。重要的是黄小姐事先对房地产做了精深的研究,认为房价大涨的可能性很高,然后知行合一,把期货那套思路和规则,用到了房地产买卖上。而期货合同的买方与卖方的责任与收益,往往是严重不对等的。本质上说,黄小姐是和卖房者签了对赌协议。

  水库大佬欧神是支持黄小姐的。他说:

  欧神又说:

  “期权”最主要的特征,在于它的“输赢”是不对称的。

  理论上,如果“煤炭”的价格,象房价一样飙涨。则“期权”的赢利,是可以涨上天的。

  而另一方面,“期权”输钱可能性,是有下限的。

  下限就是煤炭价格跌破500,譬如499元/吨。

  那你这份合约的价格就为零。也只能是零,不买,不可能是负数。

  但是众多网友可不这么认为,而是认为黄小姐找老人签单,就是想欺骗!黄小姐就是在用欺骗的手段,把老人的房子骗到手,让老人倾家荡产,无家可归,而她却大赚特赚!

  这种玩法不止是黄小姐一个人。在一二线城市,这么玩的人有很多。有网友爆料说“(某团伙在上海)已经吃了十几套房子了,反正上海老人灭光那一天,估计骗局才能结束。”“无论是理财、保健品、房子,(上海)老人的存在就是为了让骗子逆袭的。

  老人提前卖房,在房价大涨的今天,确实值得同情!所以有网友在拼命为老人找理由,比如认为黄小姐和卖家签订的协议,房屋买卖双方违约成本不对等。但问题是,这仍然是拿“情理”说话,是不是有法可依呢?不知道。黄小姐有高人指导,一审赢了,说明黄小姐这边是事先精研过相关法律条文的。

  规则 or 情理,你支持谁呢?

  在国际市场上,我国在这方面多次吃过大亏,最有名的例子大概是陈久霖在中航油上的巨亏。

  陈久霖,1961年生,聪明、能干、好强,1982年考入北京大学,此后又获得了各种硕士和博士学位。90年代进入中航油,在他的努力下,中国航油从一家纯粹的石油贸易企业,转型为实业、工程与贸易相结合的多元化能源投资公司,陈久霖也步步高升。2003年,陈久霖掌控的中国航油,经董事会批准后开始从事石油衍生品期权交易。

  陈久霖确实是个人才,之前做的几笔生意都颇有斩获。但不久就遇到“黑天鹅”了。由于美国攻打伊拉克等国际突发事件的发生,国际石油期货价格走势出现变化。2004年末,石油期货价格迅速攀升之时,交易员纪瑞德做出错误判断,居然下了空单,中国航油及其母公司曾竭力试图力挽狂澜,筹钱补仓,但越亏越多。最终平仓,亏损5.5亿美元,远远超过过去的盈利总和。在那个年代,相对于中航油的规模,这是一笔巨亏!

  亏了怎么办?还得履行合同啊。但中航油元气大伤,2004年11月30日,中航油向新加坡当地法院寻求债务重组。而陈久霖也因隐瞒信息并完成“内幕交易”入狱,服刑四年零三个月,同时遭罚款33.5万新加坡元,后来于2009年出狱。

  回到黄小姐买房这件事,规则 or 情理,你支持谁呢?

  或许,受害者是最多只有一两套房的大爷大妈,让人倍感同情,如果是马云之类的人,人们就会说他们想赖账了。

  或许这是个可以无限争论下去的问题,我们能从这件事上得到的具体教训以及补救措施,应该有以下几点:

  第一,不要被表面上的甜头所迷惑,一定要充分估计风险和收益。

  拿张大爷卖房来说,市场价600万,按照过去的情况,大城市的房价最多跌10%。也就是在最坏情况下,600万的房子最多跌到540万,三年后就算以800万卖掉,最多赚260万。何况如果真是那么惨,买方完全可以违约,5万元定金不要了。买家什么时候不会违约呢?只有在三年后的市场价和800万差不多的情况下。所以怎么看,张大爷能赚的,最多200万左右,而且是跟随市场上涨的平均收益。但那时如果想卖房,卖给谁不行?当初又何必签协议呢?

  但如果房价大涨,比如涨到1700万,乃至3000万甚至一个亿,卖房者就亏惨了!比如相当极端的情况是涨到一个亿,800万卖掉,等于亏了9200万!或者说通货膨胀的收益都归了别人,自己完全成了锁死价格、又不能再次及时买房的受害者!所以张大爷卖房的收益最多是200万,而且这也是随着市场上涨的平均收益(实际上“超额利润最多5万,就是黄小姐的定金),但潜在的亏损可能是几千万,风险和收益完全不对等!

  这么一分析大家就更明白了:为了五万元的超额收益(其实是小便宜)就签订三年卖房协议,世界上还有这么傻的人吗?

  可惜,就是有,而且很多!买方说三年后愿意出比现在高30%的价格,其实就是个幌子,5万元定金是买方的诱饵,也是买方的最高损失。但偏偏定价高30%就能迷惑很多人!就能让很多人上钩,签这种很可能让自己掉进万丈深渊的合同!

  所以我很希望大家看完这篇文章,好好想想自己该怎么做。

  第二,民间买卖房屋是否允许有类似于期货的合同,或许国家可以立法。期货市场是非常残酷的,黄小姐和卖房者签订的合同,本质上就是期货合同。这对普通人的伤害是巨大的。或许某些人在某些时候是得益者,但转眼可能变成受害者。所以,禁止民间订立这种本质上是期货的合同,或许是解决问题的根本办法。

  第三,无论是股市、期市还是楼市,多头的亏损都是有限的,但空头的亏损,理论上是无限的。以张大爷卖房为例,600万卖800万,意味着他认为未来三年的房价顶多涨到800万,只要超过800万,由于锁死了成交价格,他就成了事实上的空头!那么房价涨得越多,他的损失就越大。另一方面,买房的黄小姐貌似是个空头,其实是个多头,房价越涨,由于锁死了成交价格,她的盈利就越大!就算房价下跌并且她履行合同,她的亏损最多200多万,何况不履行合同,她的损失最多5万!

  或许老年人想不明白这个问题,所以黄小姐才找老年人下手吧!邓元杰(微信号:老邓的财经茶馆)认为,这可能大多数人不站在她这一边的主要原因。

  第四,我们也得承认,过去两年房价涨得如此之猛也有一定的偶然性。按照库存、在建房数量、土地供应面积和趋势、城市新增人口情况来分析,2015年之后房价确实应该大涨了,这就是地产中介黄小姐敢赌的原因。但是助涨房价的因素还有两个,一个是全面二胎政策,一个是供给侧改革,这两个政策都是2015年秋冬时出台的,黄小姐之前肯定预料不到。因此现在房价涨得越猛,当初签协议的张大爷们的损失才越大,违约的可能性就越高,闹出来事情,才越吸引眼球。

  这个案子给我们普通人的启示,一言以蔽之,就是:

  千万别对自己太过自信,签订长期的价格协议,尤其是在中国,千万别做长期的价格空头!否则签协议时,你以为是占大便宜,但事后往往是吃了大亏,甚至倾家荡产!

  而且我希望大家看了此文,千万别学黄小姐那样去炒房。在民间用这种方式炒房,或许不违法,但绝对是伤天害理的。

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文章转载自微信公众号:百态人生大观澜

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