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地产股大涨的逻辑和其中的潜力股研究

  3月份以来,随着恒大斥资60亿、九次大规模增持港股03333中国恒大,该股也从年初的5元,涨到5月29日最高点15.78元。

  恒大的上涨,归根结底是它低估,并且是有着巨量库存的低估。2016年底,恒大的库存量是6000多亿元。我们知道,如果房价和地价上涨,那么库存越多的房地产企业,未来的获利越大。


  关于恒大,我最近写过一篇文章,操,中国恒大疯了!,里面有对恒大(以及绿地)的详细分析,此文写于5月25日,有兴趣的大家还可以看看。

  我始终看多房地产,过去已经写过好多篇文章和看好的理由,这里只补充(或重点强调)两点:

  1、黄奇帆最近有个内部演讲流了出来,他认为中国一二线房价肯定继续上涨。他给出的最重要的理由是:从2014年开始,国家不仅在减少土地的总供应(从每年800万亩减少到600万亩以下,而且未来还将继续减少),而且,更加减少了一二线土地的供应。

  国家这么控制楼市对吗?嘿嘿,我不知道!我只知道的是,如果在现实生活中,面粉越来越少,货币越来越多,那么价格……

  这是多简单的道理!!!!

  回到房地产的供需。首先,中国的城市化还在继续,其次,全面二胎的政策,这个政策的威力,很多人都严重低估了!严重低估!

  千万不要被看空房价的洗脑了!有些人以为当过几天记者,认识几个大腕,文笔也好,就能长篇大论地看空房地产了!他们害的人还不够吗?每次房价暂时下跌,他们就出来得瑟,房价又涨上去之后,他们又闭嘴了!

  2、香港过去一个月诞生了两个令人震惊的地王。这两个地王是:(1)5月16日恒基地产拿下香港中区美利道商用地:楼面价54万港元/平,总价233亿港元。(2)5月31日,新九龙内地段第6556号的用地,以超过246亿港元批予南丰发展,批租期为五十年,合每平方呎12万港币,大约129万元/平米!楼面价13.83万/平米。

  这两个地王的位置如下图所示,大家不用记它们的名字,看楼面价就够了。

  可以看出,香港岛才是香港的核心,最好的地区楼面价高达50多万,而靠北的商业区,楼面价“只有”十几万了。

  香港的地价能不能和大陆比?能不能和京沪深、厦门相比?各位可能各有看法。邓元杰认为是完全可以相比的。

  那么,如果香港最繁华的地区,楼面价都高达50万了,宝岛厦门会多少?京沪深会多少?

  两条理由或证据我就说到这里。下面是真正的干货:如何从股市中挑选地产股?因为:如果中国热门城市的房价面临新一轮大涨前景,那么地产企业的库存,又将进行怎样的价值重估?

  没错!库存越大,则越看好!

  或者说,和市值相比,库存越大越好!

  或者说,“市值存货比”,越低越好!

  为此,老邓在周末对130多只地产股逐一排查,全部算出了它们的市值库存比!这是真正的干货!

  130多只全部!

  在呈上干货之前,我想说的是:

  1、有些股票既是地产股,也是其他股,比如中珠医疗之类,它们的地产业务并不是主营。

  2、有些地产股从事的是房地产销售、租赁或服务,总之不是那种正宗的建设股。

  3、我是从新浪财经查的数据,个别股票的库存为零,我就写成0.001了,便于计算市值库存比。所以碰到这样的股票,大家可以单独研究。我对这些股票没什么兴趣。

  4、所有存货数据来源于新浪财经,来源于上市公司的2017年1季报。至于市值,是截止到2017年6月2日收盘时的AB股总市值。

  好了,上干货!按照“市值存货比”排序,低于0.3的股票如下表所示。

  我认为,如果你认同我的逻辑,认同港股地产股恒大、融创中国的大涨主要是因为他们有巨量库存而不是业绩,那么对于上述这些股票,必须足够重视,详细研究。

  我这里可以简单点评一下。

  排名第一的是鲁商置业,以前我还真不知道。此股是房地产销售股,但手里居然有337.08亿存货,算是把我惊住了。如果国家放开限购(比如秋天这么干),那么该股会不会几个无量涨停上去?当然,我相信如果有这种风声,股票肯定会首先大幅上涨,散户只能是后知后觉。因此,把它作为一个指标股,或许不错?

  2015年以来,鲁商置业的月k线如下所示。

  可以看出,去年10月份限购以来,它跌的比较惨,基本上从6元跌到现在的4.56元。而营收和利润,今年一季度营收下滑明显,利润反而同比稍有增长。鲁商的利润主要来自于三四季度,所以目前58.4的市盈率不应在意。需要在意的是:国家什么时候的又放开限购的趋势。

  接下来的云南城投、信达地产、绿地控股、华发股份,市值存货比都在0.2左右。其中信达地产很牛,去年拿了很多地,背景不浅,杠杆极高。2月17日停牌至今,估计不停牌就会爆了,一季度利润为负,股价接近净资产(5.88 vs 5.83),不敢开盘,在拼命发行债券,说在进行“重大资产重组”。它的存货应该远比账面上还多,因为其价格是八年前的价格。

  所以这个股票属于最为激进的股票。鉴于它的背景,我认为重组应该能成功,开出来肯定N个涨停,我们不用考虑了。

  另外,信达地产和云南城投,一季报都是亏的,大概财务负担太重。

  绿地之后的华发股份,市净率1.4,市盈率11.0,可谓相当不错,其股票走势如下。

  可以看出,2016年10月份限购以来基本不受影响,过去一年多的走势相当稳健,近期在调整之后,貌似有继续上涨的趋势。

  更多的个股不再简评了。回到地产股板块,我认为从市值存货比的角度,上面的表中已经列出了几乎所有房地产潜力股。

  当然,研究个股还需要下很多功夫,限于篇幅,这里不可能写太多。我认为现在研究地产股的顺序是:

  (1)详细研究存货的历史走势。

  (2)研究公司的资产负债表和利润表,自己计算毛利率(1减去营业成本除以营业收入),查看预收款项、长期借款、短期借款等走势。

  (3)结合过去一两年公司的公报,比如是否有非公开增发、发行债券的额度等等。

  (4)看看公司的房地产主要在哪里,是一二线城市还是三四线。

  (5)结合市盈率、市净率、市销率等指标。

  好了,各位自己研究吧。按照“市值存货比”排序,0.3以上的股票如下表所示。表很长,为了不至于太乏味,我把我认为著名的股票(万招保金和个别牛人所在的公司)用红线标上了,以提醒大家注意。

  屏幕滚到这里,大家也累了吧。

  本文是一篇从存货角度对地产股进行中长线分析的文章。我认为,既然香港频出地王,而且地价十分惊人,这应该预示着内地的房地产价格不久又要起来了。因此早作准备,考虑早已被打压得不像样子的地产股,应该是合适的。本文也全面给出了所有地产股的存货市值比,方便大家继续研究。

  股市有风险,投资需谨慎,个人研究,仅供参考。如果要买入或增仓地产股,尽量按“气死庄”股市操作法来做。而且考虑到我国内外部局势,一定不要杠杆,或者最多最多,很轻的杠杆。


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文章转载自微信公众号:百态人生大观澜

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