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今年北京二环房价将突破20万,你信吗?

  今年北京二环房价将突破20万,你信吗?

  不信?下图是2017年3月初的北京地铁一号线的房价。

(资料来源:北京生活美食mp)

  二环以内的房价,已经突破10万,最高的天安门附近,在14万左右。

  这个房价高吗?看看2月份北京各地区的房价吧:


  如果大兴、门头沟、通州的均价已经在5万左右,它们的区中心房价会有多少?

  你猜对了,8万,甚至10万以上。

  如果这些区的中心房价都在8万以上,如果你手握北京二环一套房,房价没有30万,你会满意吗?

  是的,30万,不是20万。今年北京二环房价破20万,是我的保守估计。我真正的预期是30万。所以由此来看,现在北京二环的巅峰房价才14万,实在是便宜,太便宜了,哈哈哈哈

  为什么会这样?主流媒体上不是说成交清淡,房价下跌了吗?


  首先,媒体说北京房价下跌,一般都是2月份之前的新闻。春节以后,尤其是进入3月份以来,可不是这样。所以我们一定要纠正这种印象。其次,房价上涨的根本原因有二:一方面国家仍在海量印刷货币,另一方面是人口仍在涌入北京,以及土地供应的急剧缩小。

  M1、M2的增量不消多说,很多人都知道了。过去一年多,我国M1的增量基本上是20%以上,M2是13%左右。2017年,M2的增长目标是12%“左右”。

  北京人口涌入的速度呢?下图是北京近年来常住人口增加数。

  2012~2015年,每年都增加几十万人。到了2016年,才大幅下降,“只”增加了2.4万人。那么可以预计,2017年,北京常住人口应该是下降的,可能和上海一样。上海2016年就下降了大约15万人。

  和新增人口相比,北京的商品房供应更是急剧下降。

  上图可以看出,2016年只供应了38.9万平米纯商品房住宅,大约只有2015年的12%。我们可以把2012~2016年的配建商品住宅的面积加起来,是1259.8万平米,如果算一人30平米,大约可住69万人。但是过去五年(2012~2016),北京新增常住人口154.3万。所以过去五年的新房供应量,只能满足不足一半的新增人口。

  所以,即使2017乃至2018年,北京常住人口数量有明显下降,也会和2016年的上海一样,房价涨涨涨!

  从货币、以及房屋供需角度,老邓已经清楚地解释了北京房价的情况了。20万一平米,乃至30万一平米,而且是二环或者三环内的均价,在不远的未来,就能实现!

  坐拥北京二环内的一套房,50平米就是千万富翁了。如果有个两三套,面积再大点,亿万富翁指日可待。

  看到这里,各位的心情怎么样?

  一个如雷贯耳的声音想起:“房子是用来住的,不是用来炒的。”说的太对了,我已经不能同意更多!但是房价蹭蹭涨,大家怎么办?

  京沪大房东们,估计已经笑得找不着北了。要限制北京房价,把市政府搬迁到通州已经不起什么作用,难道下一步是把各种企业、不太重要的机关乃至高校,大部分都搬离北京吗?

  欢迎清华大学落户安康,北京大学落户驻马店,吸引人们去四线城市!

  但即使如此,如果北京的职能仍然不缩小,搬离的大学迟早成为破落户,北京还会有新的清华和北大。所以问题的根源在于:如何限制北京本身的功能。如何从北京做起,尽量缩减政府规模和权力。这个问题不解决,房价就解决不了。

  大幅增加住宅供应?说实在的,不太现实,因为北京本来就缺水。虽然南水北调为京津增加了很多水,但架不住人多啊。难道京津还要再增加2000万乃至3000万人?不是不可能,但水资源更加紧张。这,还会进一步抬高北京的物价乃至房价。所以归根结底,是限制政府的权力和规模。

  能不能限制?至少目前看不到。所以,我们继续看多北京房价吧!

  更多的人在忧虑的同时,也要盘算自己的房子到底值多少钱了吧。

  如果你在上海内环线,看到北京房价是这个样子,低于15万你会卖吗?靠,大兴的房价都8万了,上海内环只值15万?开什么玩笑!

  上海的住宅供应量,2015年是300万平米(54块地),2016年已经大幅减少到172万平方米34块地)。2017~2018年,包含酒店式公寓、LOFT、SOHO公寓之类的所谓“类住宅”,都包括在住宅之内,两年总和的供应量,是300万平米。

  这个量大吗?嗯,肯定比北京大不少。所以未来两年,北京二环可以窜到20乃至30万元以上,上海可能会疲软一些。但是,上海内环的房价,是不是“只有”15万呢?

  绝对不可能。如果北京二三环以内的房价在20万以上,上海内环房价必然在20万以上!因为存在比价效应,富人会来上海继续买房,填充所谓的“价值洼地”。

  再看看深圳。过去五年,深圳新增常住人口数量如下所示。

  怎么样?比京沪猛多了吧!而且2016年深圳还制定了一个放开户籍的政策,没有房子一样落户!好吧,京沪难落户,大量年轻人到深圳落户怎么样?上图还只是户籍增加,非户籍的估计更多。没房子没关系,深圳是中国最具创新的城市,只要经济好,工资高,挣了钱肯定继续买房!

  深圳的住房供应呢?2016年,新房成交面积下降至417万平方米,这个数据已经比京沪好多了。但是,同比仍然下降37%,成交套数为4万套,同比下降39%,降幅仍然相当大。而且4万套的新增量,能满足一年几十万的新增人口吗?

  2017年,深圳将新增土地2.5平方公里,其中20%建商住房,也就是50万平米,按照容积率5进行计算(容积率5,对于上海是个惊人的数字,但对于深圳只能算一般般),新增住房面积250万平米,大约相当于2.5万套新房,比2016年还少。虽然据报道深圳将在2017年供应保障性安居住房4.5万套,但都加起来,不考虑重复,也就7万套住房,和每年上50万的新增户籍人口相比又算什么?

  过去半年,深圳房价确实有明显下降。但这是因为过去的房价太高,已经暂时超越京沪了。那么,当北京再次成为冠军,当北京二环房价上窜至20万乃至30万元以上时,深圳的房价又将多少呢?


  当京沪深再次引领全国,一平米20万都稀松平常时,长珠三角的其他城市、各个热门省会,房价将会多少?

  长珠三角的小城市、热门省会的周边小城,房价将会多少?!

  所以,哪怕考虑比价效应,三四线城市的房价也应该上涨。更何况三四线的新增供应量在减少,所以涨幅将更明显。而三四线城市的上涨,又会反过来为一二线房价提供坚实的基础!道理也很简单:一个破县城的房价如果都1万多了,京沪中心都20万以上了,二线城市的中心地带房价“只有3万或5万,可能吗?

  神州大地,继续房地产的狂欢吧!

  去库存,涨房价!

  2012年,董藩教授说25年后北京房价将达到80万一平,现在看来太保守了,10年都嫌多!但在当时,别说董藩受到了无数主流媒体的“批判”,而且他的言论,也确实超出了绝大多数人的想象力。

  房价涨了之后呢?CPI、M1、M2、人民币汇率这些数据,又该有怎样惊异的表现,可想而知。人们之间的贫富差距,恐怕只能越来越大吧。

  老邓相信,北京乃至全国各地“蠢蠢欲动的房价涨势,高层肯定看到了。或者,不久就会看到。那么,国家会进一步出台什么应对措施呢?


  我怀着一颗虔诚的心,静候国家进一步的英明决策……

文章转载自微信公众号:百态人生大观澜

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