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京沪房价凶猛的真实原因与对策

  本文是之前一篇《今年北京二环房价将突破20万,你信吗?》的继续。看回复,居然还有人不相信我说的!但是正如一个网友的回复所说:北京二环的很多房子,实际房价已经接近20万了,但是现在15万以上的压着不说。别说二环,三环的很多房子都破10万了。我在安居客上搜房子,北京三里河的房价已经有一大半超过了10万(一平米),个别“变态”的已经超过15万,比如下面一套:

  当然,这套房可能暂时存在“漫天要价”的因素,也可能和它的位置(财政部小区)有关。但我认为,户主的选择是正确的,北京房价一天一个样。如果门头沟的房子都8万了,二环的房子才十几万,你是内环线房东,你愿意便宜卖吗?

  京沪深中心地带的房价普遍涨到30万,两年内可待!长期来看,以人民币计价上不封顶。

 房价凶猛的两大原因 

  为什么房价如此凶猛?最重要的两大原因,一是货币泛滥,二是供不应求(供应太少,需求太多)。这个之前早就谈过,都成老生常谈了。从全国来看,去年全国销售房子和新开工面积之比,是2:12比1,也就是新开工1,销售2.12,根本不够卖的!这个数据来自于任志强,而任志强说来自于统计局。供不应求,能不涨吗?所以春节之后,三四线涨,一二线涨。二线城市中,厦门已经有单价10万元的房子了。

  对于一二线房价尤其是京沪的凶猛,如果大家觉得高,可以看看日本东京的房价。下图是东京近期房价走势,可以看出,“中央区”和“千代田”的均价都在30万以上,这是换算成人民币后的价格。

  东京人均收入是多少呢?2015年,东京年人均收入是580万日元,也就相当于中央区的1平方米!

  这还是在日本有房产税的情况下。基本上,日本土地和住宅的不动产取得税税率为3%,非住宅类建筑取得税税率为4%。这么高的税率,“中央区”和“千代田”每年一平米的税都上万人民币啊!但依然挡不住房价凶猛!

  北京的人均收入呢?2016年上半年,北京市城乡居民人均26191元,年化52382元,同比增长8.7%。

  可能大家觉得,北京的人均收入只有二环房价的一半甚至1/3,实在不算高啊!或者说,房价太高了。

  这么看也对。但是,中国的城市化率还赶不上日本,东京人口占日本1/10,北京占中国多少?1/10就是1.4亿,如果嫌多,再除以5,2800万行不行?何况中国的行政权力之集中,“中国国情”,决定了北京房价不应该逊色于东京。

 原因三:政体决定了首都房价更为凶猛  

  作为对比,大家可以看看俄罗斯的莫斯科和圣彼得堡的房价。俄国的GDP只相当于广东省,土地又那么广阔,按说根本不缺地吧?但是莫斯科的均价是世界第二,据《世界财经报道》2008年的文章,莫斯科房价每平米在20853美元。虽然后来油价疲软,卢布又大幅贬值,以美元和人民币计价,莫斯科房价有所下降,但仍然相当高。相比之下,圣彼得堡的房价倒很“正常”。2016年,以人民币计价,圣彼得堡的房价在10000~15000元人民币。圣彼得堡大家知道吧?以前俄国的首都,波罗的海的出海口,应该相当于上海在我国的位置。但是,圣彼得堡的房价只有莫斯科的1/4~1/5左右。均价。

圣彼得堡

  这是否意味着以后上海会被北京进一步甩开呢?有这个可能。因为在解放初期,上海的GDP和房价,都是北京的四倍以上,但现在已经落后于北京了。虽然上海是沿海城市,而且是长江出海口,附近人口密集,水资源丰富,占尽了各种商业先机,但还是被北京追上和反超。

  当然,从综合条件来看,我认为上海一直是中国最好的城市(没有之一),就像圣彼得堡是俄国最好的城市一样。但是中俄的体制和文化,决定了首都将越发横空出世。

  不过也不一定,因为北京的水资源早已到了极限。算了这个话题已经越来越远,现在京沪还是齐名的,而且未来相当长一段时间,京沪深都将齐名,所以我们还是一起探讨吧。

 原因四:收入的严重不均  

  收入的严重不均,是京沪深房价上涨的又一重要因素!而且这个因素,丝毫不弱于前三点。

  收入严重不均到了一个什么程度呢?2015年,证券公司的人均薪酬是77万。你没看错,是77万,不是7.7万。这个薪酬,是全国人均薪酬的20倍以上。而且券商一般都在大城市,或者说,大城市的券商从业人员,人均收入更高,那么可以想象,大城市的证券业从业人员,人均百万没有任何问题。

  虽然2015年股市有一波牛市,但券商的这种收入,仍然可怕。所以我非常支持券商之间打价格战,他们还是肥的流油,现在某些大券商已经打出了万1.5手续费率(包括各种规费),而且取消了最低5元的手续费限制,我非常高兴!点击阅读原文享受超低手续费率吧!其他行业比如银行、泛金融、互联网和通信公司(比如阿里、百度、腾讯和华为),收入也非常高。

  不仅行业之间的收入差距在扩大,而且行业内部,上级和下级之间,收入差距也在扩大。仍然以券商为例,大城市的中高级经理,年入百万都是稀松平常的事,500万以上才“符合身份”。

  大家千万别小看收入的严重不均,这个问题在大城市更加严重,因为大城市中的高收入者更多!而且正是他们把房价抬起来的。

  我用数字来论证一下,大家就都明白了。2016年底,中国金融业的就业人口大约800万,约占全国就业人口的1%,但贡献的GDP却占8%。也就是说,金融业人员的人均薪酬,至少应该是全国人均薪酬的8倍。

  这还只是从全国来看,如果看看大城市,情况将更为明显。下图是东方财富提供的金融行业机构数量分布图。

  该图并不是按总数量排序的,但是如果把商业银行分支机构数、券商总部、证券营业部、期货公司、期货营业部、公募和私募基金……等数量加起来,第一是广东,第二是上海,第三是北京。可惜深圳不是直辖市,但我们有理由认为,广东的金融机构主要在深圳和广州,然后才是其他城市。但毕竟深圳没有数据,所以我们还是说京沪吧。

  从上图可以看出,京沪的金融机构数量,约占全国的5%,加起来就是10%。考虑到金融机构的总部一般在京沪(以及深圳),加上大量私募基金在京沪,所以其从业人员数量应该超过5%。好吧,就算5%,那么京沪的金融从业人员,至少各有40万。这40万人是什么收入水平呢?至少是当地人均的8倍,也就是人均40万到50万以上。所以,我们经常听到某个京沪30出头的金融业人员,年薪七八十万乃至百万,就很正常了。

  这还没算京沪其他行业的高收入者,比如BAT、华为等企业的情况。所以保守估计,京沪至少各有40万人,他们的人均收入在40万以上。

  这对房价有什么影响呢?我在今年北京二环房价将突破20万,你信吗?》中已经说了,京沪的新房都是供不应求的状态。北京2016年只供应了38.9万平米纯商品房住宅,大约3900套,2015年也就3万套,未来两年可能也比较少。上海2017~2018年,包含酒店式公寓、LOFT、SOHO公寓之类的所谓“类住宅”在内,两年总和的供应量是300万平米,大约3万套。你们说,这每年最多几万套的供应量,如果不限购,如何满足高收入人口的胃口?

  京沪至少各有40万人,他们的人均收入在40万。按照“高斯分布”,京沪至少各有4万人,他们的收入在80万以上;至少各有10000人,他们的收入在160万以上,至少各有4000人,他们的收入在320万以上……

  对于这些人来说,买房也就几年的收入,何况他们可能早已买了很多房子,靠房租早已进入“良性循环”。何况新房、二手房是那么少!所以如果具体到人员进行分析,京沪深的房价,就是他们抬起来的!

  网上早已风传,只要华为在哪里建立公司,哪里的房价肯定上涨。这是因为华为的人均收入都是别人的十倍以上,华为人也早已形成了买房的风气,所以到哪儿都抬高房价!虽然华为人很努力,他们的收入也是应得的,但在分析房价时,我们不能不认为,各路金融机构、一些牛逼公司的从业人员,正是抬高房价的重要力量,并且是高房价的得益者。

  如果加上全国各地汹涌而来的富人,又该有多大能量呢?

  收入的严重不均,大城市的各种有利条件,造成房价涨涨涨!

  他们中的一部分人,少数已经在京沪深有20套房的人,已经实现了财务自由。对于他们来说,就是在全世界游山玩水,并且考虑在全球范围配置资产……

  很多人说我鼓吹房价,说我京沪有房,希望房价上涨。错了,老邓在京沪深一套房都没有,对于房价上涨,我也无可奈何,我只是客观地说出一个趋势,并想分析随后的趋势以及对策,仅此而已。

  也有些朋友说:你不是预测9月份之前房价会稳定吗?

  对啊,我是那么预测的。但是谁知道“房子是用来住的,不是用来炒的”这句话的威力到底有多大?谁知道配套措施到底有多猛?好吧,大家猛打我的脸吧。老实说,我也不知道下面还会有多猛烈的措施,就像去年10月份的大限购,突然就来了!事先一点风声没有,谁知道怎么回事。

  接下来,究竟是更猛烈的限购,还是大幅增加一二线以及热门三线城市的土地供应,谁知道?你是别人肚子里的蛔虫吗?谁又知道一拍脑瓜又有什么主意?没人知道。

  好吧,现在说说对策。

 解决京沪楼市疯狂的办法 

  既然京沪楼市疯狂的原因就是以上几点,那么,解决京沪楼市疯狂也要对症下药。

  1、赶人!

  这是微博大V“财上海”的建议,虽然肯定有很多谐谑成分在内,但也有一定的道理。他说:“为什么每年三月份,京沪楼市就开始热了?”

  “一是外地大学生此时已经敲定单位了。来了就要租房,拿到户口的就买房了。二是学区房要报名了。三是春节各类家庭讨论买房,三月份基本落地。”

  “京沪房价上涨的原因,根本不在楼市本身政策,而是人口的单向毫无节制的流入,买个车票就来了,来了就要租房。今年(2017年),大学毕业生接近800万,还有其他各种人口,只要一小部分来京沪,京沪楼市,无论是租赁还是购买,直接就爆棚了。

  所以,赶人!

  别说这个没有现实性。大城市对孩子学籍的限制,本质上不就是赶人吗?别说京沪了,我在苏州就碰见过外来人员的孩子,上学有多难!除了户口,还有房子,还有各种要求……

  当然,财上海是谐谑的,写到最后他也说:“当然,这是不可能的。结论,你自己填。”为什么不可能?如果把敢脏活累活的都赶走了,生活成本将提高得更快。所以归根结底,外来人口不仅工资远远输给了京沪既得利益者(金融业等高收入人士),而且买房还要受到一次巨大的盘剥。

  赶人赶不成,还得想其他办法。

  2、扩大京沪的土地和住房供应。

  这确实是一个好办法,绝对可以降低房价!

  但有巨大的副作用:

  (1)人都来京沪了,理论上每个城市装5000万乃至1亿人口都可以,那么,全国三四线城市将更凋敝了吧?不仅村庄空了,而且几万、几十万个乡镇也都空了,全国一盘棋,国家怎么办?国家当然希望城镇化和城市化,希望耕地更有效率,但不希望人都来京沪深啊!

  (2)北京严重缺乏水资源。

  (3)人口密集于京沪深,一旦发生重大事件,后果不堪设想。比如,中西部地区的汉族人都跑了,少数民族……

  所以,国家正在建立区域中心。

  3、建立区域中心。

  比如各地区的大城市,至少可以分流一些京沪人口吧?但是别人凭什么不去京沪而来区域中心城市呢?

  所以,经济,归根结底是全国的经济,要平衡!否则,以后东北的问题将蔓延广大中西部地区。

  这个任务极为艰巨。能不能完成?我不知道。何况,就算各个省会和区域中心城市,聚集了广大人口,但农村呢?中西部地区呢?

  还必须有第4条:

  4、降低政府职能,降低政府规模。

  大政府耗费的资源多,长期必然是赤字财政,也就导致货币不断贬值,以及大城市房价不断上涨,炒房猛烈。所以必须缩减政府规模,从根子上消除通胀的一个重要原因,这一点不需多说。

  这能实行吗?短期内好像很难。

  5、降低收入差距,尤其是金融行业。

  怎么降低?好像很难,因为升上去了就很难降下来。所以老邓早在2015年就说过,应该全国每个人都发几万元,现在干脆一个人给10万!不分男女老幼,不分民族,一个人给10万,省去了各种鉴别的成本!同时严控政府规模和各种高收入行业,几年之内不能再提高收费和薪酬了!

  这确实会导致货币在短期内严重贬值,但是却极大降低了基尼系数,降低了贫富差距!我相信,广大90%以上的低收入者,应该欢迎这个措施!

  但是这能实行吗?好像更难了。

   6、实行房产税或“房地产税”。

  压制房价确实需要房产税,而不是所谓70年一缴的规定。虽然实行房产税可能于理不合,但为了压制房价,不得不实行。不过,房产税必须和压制通胀、供需平衡相配合,这样才有效果,否则,房产税只是羊毛出在羊身上,只能加剧房价上涨。

  所以,我把这一条放在较后的位置。

  7、必须鼓励人们留驻中西部,留驻农村,给予各种补贴!包括生孩子的鼓励和补贴。或者像特朗普一样,为中产阶级减税。

  要鼓励中产移居小地方,在小地方开办企业,并给予税收上的大力优惠!这是国家的长治久安之策。要真正实行各民族一律平等的政策,而不是过分照顾少数民族,对主流民族(汉族)形成歧视。对少数民族照顾几十年了,时间已经足够,少数民族的人口增长率已经远超汉族,在绝大部分地区,哪怕是少民自治区,也该恢复平等政策了。

  实在不行,只能实行第7条了:

  8、在很大程度上恢复过去的户籍政策。

  大家知道封建社会是怎么控制长安、开封、北京的房价吗?首先就是严格的户籍政策,一般人不能离开自己家乡几十里范围之内,哪怕是官员,退休之后哪儿来回哪儿去。所以,唐宋元明清时的在京官吏,退休后拖家带口,都回原籍了。加上奴仆,每个大户都是几百人啊。

  另外,“一朝天子一朝臣”,新天子继位,往往会贬谪或调任一大批在京官吏到地方任职,这样不仅可以减少大城市人口,而且为新来者腾出了空间。

  恢复相对严格的户籍制度(虽然不可能恢复到封建社会那样),不是赶人,而是让新人来的慢一些,这是和第1条的本质区别。当然,为了防止城乡差距继续扩大,国家可以在政策上向小地方倾斜,这就是上述第6条。

  当然,即使实行了上述几条措施,京沪的房价仍然会上涨,就像封建社会的都城和大城市,或者像现在的东京、纽约、洛杉矶、莫斯科一样,上涨是挡不住的。所以上述措施,只能延缓上涨的趋势。更何况,上述措施能实行吗?

  所以,普通人还是应该在充分保证资金安全的情况下,尽量移居大城市。只是需要密切关注所在城市和全国的住房总数、新增人口数量、人民币汇率、以及未来房产税的实施情况,决定是否要买更舒适的房子……

文章转载自微信公众号:百态人生大观澜

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