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这个区域的房东,开始惜售了!

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我一直觉得,买房子的预算在500-600万这个价位的人,是最纠结的。
 
为什么?
 
你看,放在这个预算面前的问题是”夹心层”——改善不足,刚需有余。
 
五六百万不算小钱了,但放到现在的上海楼市里,处境非常尴尬;
 
比方说,你拿五六百万想买内环,完全没问题的。
 
但基本上只能买那种五六十平的老破小,勉强改个两房。
 
典型的像打浦桥、斜土路、老西门那边的老小区。
 
地段配套可能不错,但实际居住体验,谁住谁知道。
 
又比方说,你拿着五六百万心一横,贴着外环买,也不是不可以。
 
十年内的次新,九亭、泗泾、颛桥等等,九十平还是一百平,随便挑。
 
也不是不好,但就是这个价位能下手的房子;
 
好像配套差那么一丢丢,学区也差那么一丢丢。
 
总结来讲,五六百万这个总价段,选择面不少的,但最优解很少的。
 
这个难处,我一直心里知道。
 
不过这周早些时候,我跑了一趟嘉定新城;
 
总结来讲,我感觉我找到了五六百万买房的最优解。
 
房子品质、通勤时间、教育资源、商业配套,这里该有的全都有。
 
最有意思的是,结合市场情况来看,就在大行情已经出现了“赶顶期苗头”的现在;
 
嘉定新城的房东们,竟然开始惜售了,心态一个比一个好,稳得起。
 
这是怎么回事?你听我和你慢慢讲。

 



1


 

五大新城里,嘉定最把自己当回事。

 

我那天去嘉定新城没有开车,坐的是11号线。

 

嘉定新城站一下来,讲真我是有点小惊喜的。

 

我看到了一辆F1赛车(虽然是模型):

 

 

当然,并不是我本身对F1多感兴趣,我是来看房子的。

 

但我还是被这种扑面而来“热情”冲击到了;

 

这种感觉,就好像去国内西南的那些著名景区,你一下大巴;

 

路边绿植造景都被修剪成“欢迎光临”的样子,有点盛情难却,受宠若惊。

 

回过神来,这里离人民广场最多只有50分钟的地铁。

 

 

我个人感觉,自从五大新城的规划被公布之后。

 

各个新城对自己的认知都非常清晰,而嘉定新城在表现上,最把自己当回事;

 

比如我亲自去过的松江新城和临港新城(滴水湖)地铁站;

 

松江新城的站头宏伟大气,但总有一种“你爱来不来”的感觉。

 

这其实也没错,整个松江的购买力格局,一条九号线下来,市区的购买力被九亭、泗泾、大学城等等截留了;

 

松江新城地铁站这边,主要是老城、老城南侧的改善人群,大家都是松江人,还客气什么?

 

这一点和滴水湖那边很像,偏本地化、区域化的购买力,决定了这些新城站点的态度。

 

而嘉定新城,本身就作为离市区最近的“新城”,天生就会受到大量市区购买力的青睐;

 

所以在规划上,嘉定新城的总体思路,也最符合市区楼市的价值导向。

 

从地图上就能看到,嘉定新城地铁站附近,幼儿园、小学、万达广场,顶配拉满:

 

 

最贵的金地世家均价已经到了6.7万,最便宜的卡米公社只要3万,是个商住项目。

 




2


 

有个很有意思的点——区政府到新城地铁站的位置。

 

你看青浦和松江的区政府,离新城地铁站的直线距离:青浦是800米、松江是400米;

 

这是典型的二线城市的规划思路,区政府位置就是核心地段,买房跟着走就对了。

 

而嘉定的区政府离新城地铁站多远?

 

答:5公里。

 

 

这种思路,其实非常类似市区那种多点开花的资源规划;

 

你看,人民广场确实是广义上的上海核心,但论内环地段NO.1;

 

新天地、老静安、黄浦滨江这种地方恐怕不答应。

 

说回嘉定新城这边的房子,地铁口一出来,最直观的感觉就是房子漂亮、人好多:

 

 

这边的房子,中信泰富又一城的均价在5.6万;

 

九十到一百平的可改三房,价位总体能控制在600万以下:

 

 

我看了下教育资源,嘉定新城站这边对口的是嘉定实验小学中学,九年一贯制;

 

再前面一站的白银路,对口一梯队的普通小学和德富路中学,还有民办嘉华二这种“宠儿”。

 

更别说还有交附、上实、宋庆龄三大公办学区;

 

这种配套,这种“硬件”拿出来,上海很多版块是要甘拜下风的;

 

比如徐泾这边,二手房无学区,怎么折腾都输给嘉定新城。

 

总结来讲,前面说的500-600万价位,想买十年内次新,而且是三房的;

 

综合交通、配套、学区、品质这几点来讲,最优解就是嘉定新城。

 




3


 

当然,我这次踩盘下来,嘉定新城也不是千好万好;

 

比如,新城地铁站出来感觉很好,但再往里走,还是能感觉出是一个很年轻的新城;

 

空地还很多:

 

 

再比如规划上,道路两侧的商业设施和居民区,被一条轻轨线切割开了:

 

 

这一点会微妙影响这个片区的发展上限,所谓横穿马路是一种刚需;

 

当初七宝那里的漕宝路快速路,一开始论证过用高架建设的,后来被否决,改用隧道;

 

就是因为高架线会纵向切割开商圈,影响这边的经济发展。

 

不管怎样,这种鸡蛋里挑骨头的“瑕疵”,其实并不影响嘉定新城会成为五大新城里面,跑得最快的一个。

 




4


 

现在的市场大家知道,市场情绪已经稳定在中等偏下;

 

我们掌握到的数据,市场上房东的情绪指数已经连续九周处在30-35之间;

 

虽然稳中有升,但缓涨的态势已经慢慢形成。

 

而嘉定新城这边,我们一直以为是单纯吃到了补涨行情,但现在观察下来:

 

嘉定新城,正在出现结构化行情。

 

不只是嘉定新城片区,区域内的老城、菊园、外冈、徐行也在涨;

 

典型的像徐行的首创旭辉城,今年二月底的时候,220万成交一套70多平的两房;

 

到现在,整个小区的挂牌价最低是230万,最高是270万了。

 

这也难怪嘉定新城的房东心态稳得起,对于他们来说,可能行情远未结束,甚至正在开始;

 

以上,总结来说,如果你的预算正好在500-600万,我强烈建议你放下偏见,去嘉定新城看看。

 

否则,那又会是一场从看不起,到看不懂的悲剧。


平米团队深耕二手房交易市场,有一些嘉定板块的独家优质房源,想要郑重推荐给大家,各位可以看一看。


01

嘉定新城14年次新复式房配套齐全


——基本信息——

面积:149.5平

户型:南北通

楼层:高区

房龄:2014

板块:嘉定新城

地铁:11号白银路站

价格:1100万

——推荐理由——

1. 精装复式+一梯队学区未用


2. 户型方正,南北通透,四房三卫两厅


3. 诚意出售,距离地铁700米


02

嘉定新城14年次新房配套齐全


——基本信息——

面积:112.72平

户型:南北通

楼层:低区

房龄:2014

板块:嘉定新城

地铁:11号白银路站

价格:595万



——推荐理由——

1. 洋房小区少有精装南北大三房+一梯队学区未用


2. 户型方正,南北户型


3. 诚意出售,距离地铁700米


03

嘉定新城11年次新房配套齐全


——基本信息——

面积:95.64平

户型:全南

楼层:中区

房龄:2011

板块:嘉定新城

地铁:11号嘉定新城站

价格:548万



——推荐理由——


1. 别墅小区+九年一贯制学区未用


2. 户型方正,南北户型


3. 小区绿化很好,每栋楼附近都有小的水景观


4. 诚意出售


5. 交通便利,距离地铁500米


6. 商圈配套齐全,中信泰富万达广场,

客流量非常大,周末双层停车场的车位都不够停


7. 整个小区单价最低

04

嘉定新城13年次新房配套齐全


——基本信息——

面积:95.58平

户型:南北

楼层:中区(总高12层)

房龄:2013

板块:嘉定新城

地铁:11号白银路站

价格:560万


——推荐理由——


1. 精装+一梯队学区未用


2. 户型很好,南北户型


3. 小区绿化很好,空气清新,环境优雅,

景色宜人,比较安静,离紫气东来公园很近


4. 诚意出售


5. 交通便利,距离地铁850米


6. 整个小区唯一一套在售的

一梯两户的95.58平的户型,

上一套成交的同户型成交价565万


05

嘉定新城13年次新房配套齐全


——基本信息——

面积:149.42平

户型:南北

楼层:高区(总高5层)

房龄:2013

板块:嘉定新城

地铁:11号嘉定新城站

价格:900万


——推荐理由——


1. 精装+九年一贯制学区未用


2. 户型很好,南北户型


3. 小区绿化很好,空气清新,

环境优雅,景色宜人,比较安静


4. 整个小区都是总高五层的小洋楼,一梯两户,

小区品质很高,物业管理非常好


5. 交通便利,距离地铁650米


6. 整个小区唯一一套在卖的房源


7. 商圈配套齐全,中信泰富万达广场,

客流量非常大,周末双层停车场的车位都不够停



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