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葫芦娃,开始割韭菜了?



嗯,如题所示。

大碗的确要推荐楼盘了。

大碗认为——

当下楼市中,确定价值相对较高,且值得推荐的版块是,环京北三县。

嗯,就是那个曾经腰斩,被人唾弃,恨不得再踏上一万只脚,让其永世不得翻身的环京北三县。

与其被藏在背后的一帮憨批们无端猜测,不如大大方方的坦然承认。

通过这篇文章,我只想回答一个问题:为什么大碗会推荐环京北三县?

看完之后——

信,你就来。

有价值,你就买。

不信,你就忽略此文,继续白嫖其他内容。

不想走流程,想直接开喷的,那就留言区直接干。



投资,要守大势。

北三县的大势是什么?

融城,彻底成为北京疏解人口的承接地,彻底沦为北京的睡城。

2020年11月1日,最高层在《求是》上刊登了重要文章——《国家中长期经济社会发展战略若干重大问题》。

这篇文章中,用大量篇幅构建了中国城镇化发展道路的未来图景。

提到大城市的城镇化扩张问题,有一段至关重要的原话:
我国超大城市(城区常住人口1000万以上)和特大城市(城区常住人口500万以上),人口密度偏高;

北京、上海主城区密度都在每平方公里2万人以上;

要推动多中心、郊区化发展。

这段话的意图,非常明显。

北京,是作为国内特大城市向外疏解的样板存在的。

京沪怎么疏解人口?向哪里疏解?在哪里构建卫星睡城?

三个月后,“中国十四五规划纲要”和“北京十四五规划纲要”相继落地,告诉了我们问题的答案。

提到北京的城镇化和扩张,反复提到两句话——
京津冀协同发展,是最高层亲自谋划、亲自部署和亲自推动的重大国家战略。

加快疏解城市功能,高质量建设北京副中心,促进与河北省三河、香河和大厂三县市一体化发展。
“三个亲自”,一个“加快疏解”,再加上一个“北三县”,答案已经非常清晰——

城市功能,向通州副中心疏解。

产业人口,向北三县(三河、香河和大厂)疏解。

为什么要向北三县疏解?

因为只有北三县,才具备承接北京人口疏解的最基本条件。

我们先来看一下,北京现在的产业人口堆积在哪里?

下面这张图,是工作日的北京人口热力图。


在这张图上,我们能清晰的看到——

北京最大规模的产业人口,全堆积在东部。

也就是以“国贸-建国门-四惠”为中心的首都CBD和以“望京-酒仙桥”为中心的北京第二CBD。

我们再来看一下,北京未来的产业人口堆积在哪里?

通州副中心,通州运河商务区。


这是北京最大的产业概念集群,也是北京未来最大规模的产业红利爆发点。

而通州副中心、通州运河商务区,也在东部。

也就是说——

北京当下的产业人口和未来的产业人口,全部堆积在东部。

那么,北三县在哪里?

北京东部。


不仅在东部,而且距离北京首都CBD和通州副中心,全在一个半小时的通勤范围内。

比如,从北三县的香河北部新城出发,乘坐公交车938(快线)——

1小时10分钟,抵达首都CBD;40分钟,抵达通州副中心。

再也没有一个城市,能像北三县这样,具备如此优质的睡城潜质。

事实上,燕郊、香河和大厂,已经成为成熟的睡城——
每天已经有数十万人口在北三县和北京之间往返。

最高层的规划中,未来将至少有150万以上的北京产业人口,居住在北三县。
一个半小时以内的通勤距离,决定了北三县注定能够承接来自北京的人口外溢,决定了北三县注定能够成为北京疏解人口的样板,决定了北三县注定能够被写入十四五规划纲要。

都说投资要守大势。

那么,什么是大势?

北京向外疏解,是大势。

北京成为超大城市疏解人口的全国样板,是大势。

北三县承接北京的人口疏解,是大势。

北三县成为承接超大城市人口疏解的全国样板,是大势。



既然是大势,为什么跌成这个批样?

自2017年开始,北三县一直都是全国楼市的腰斩笑话。
燕郊,从最高峰的4万/㎡,跌到现在的2万/㎡;

大厂,从最高峰的接近3万/㎡,跌到现在的1.7万/㎡

香河,从最高峰的2.4万/㎡,跌到现在的8000-9000/㎡。
全国楼市里,能像这仨倒霉催跌成这个批样的,几乎没有。

为什么跌成这个批样?

有一堆的憨批解释,最常见的就是——

环京没产业,周围全穷批,北京在吸血,形成塌陷带。

这种解释,纯粹就是扯淡。

造成北三县腰斩的唯一原因是,政策调控。

而自2017年开始,北三县因为跳涨过猛,迎来了“全国最严厉的楼市调控”——
燕郊购房,要求三年三河社保;香河购房,要求三年香河社保;大厂购房,要求三年大厂社保。

必须是连续本地社保,不能补缴,不能破限购。
前面我们说过——
北三县,是距离北京首都CBD和望京CBD最近的成熟睡城;

这里堆积了大量的北京刚需,每天有数十万刚需往返在北京和北三县之间。
支撑起北三县的主力购房者,是来自于北京首都CBD和望京CBD的刚需。

现在限购一来,来自北京的刚需全部丧失了购房资格。

整个北三县,丢掉了9成的外溢客户。

于是,北三县就彻底凉了。

讲到这里,大家就清楚了——

北三县的腰斩崩盘,不是因为基本面。

纯粹是因为最严苛的限购政策,让这个市场丢掉了几乎所有的客户。

更重要的是,连续丢掉了近4年之久。

当一个市场连续4年没有客户,即便是再牛批的城市,也注定崩盘。

为什么环深不崩盘?为什么环沪还能涨?

不是因为环深更牛批,也不是因为环沪更有钱。

只是因为——

它们有漏洞,且始终有政策漏洞。

它们始终没有丢掉最主力的客群。

哪怕是调控最严苛的2018-2019年,环沪和环深仍然有政策漏洞可以钻,外地人仍然能够进场,深圳和上海人,仍然能够进场。

只有北三县,没有任何的政策漏洞。

只有北三县,丢掉了几乎所有的主力客户。

只有北三县,连续4年丢掉所有主力客户之后,腰斩了。



造成北三县腰斩的严苛政策放松了,两大信号出现了。

历数过去北三县的两轮行情,你会发现北三县的行情启动,往往伴随着两个信号。

第一个信号,是北京的行情启动。

北三县的两轮行情,都紧跟在北京行情后面,且都晚于北京3-6个月。

每一轮的北三县行情,都是被北京市场带起来的。

每一轮的北京行情后,都有北三县的快速上行期。

为什么北京和北三县的楼市行情连接的如此紧密?

因为北三县背后的楼市购买力,来自于两个最核心的推动力——

第一个核心推动力,是焦虑的刚需。

北京行情起势后,一大批刚需北漂,彻底丧失了在北京置业的希望。

他们被逼迫着,去寻找“尚能买起”的北三县。

第二个核心推动力,是焦虑的投资。

北京行情起势后,一大批尚未进场的投资客,错过了进场北京的最好机会。

他们被逼迫着,去寻找“尚未暴击”的北三县。

北京的行情,是北三县的第一个信号。

只要北京起势,就一定有大批买不起房的焦虑刚需和没赶上趟的焦虑投资,外溢到北三县。

第二个信号,是限购政策的松动。

只有北京行情起势,还不足以推动北三县的楼市,还需要北三县的调控政策松动。

政策一天不松动,限购一天不放松,即便刚需客和投资客再焦虑,也被挡在门外,无法进场。

政策的松动,是北三县的第二个信号。

只要政策松动,焦虑的刚需客和焦虑的投资客,才会毫无阻碍的外溢到北三县。

而如今——

市场拐点和政策拐点,同时出现了。

过去半年的时间里,大北京的均价已经上行10%。

海淀、西城、东城和朝阳的部分小区,已经上行20%。亦庄的部分社区,已经甚至已经上行50%。

过去大半年的时间里,大厂、燕郊和香河已经相继悄悄放松了政策:外地人,可以购买一套住房。

限购,已经不再是进场的阻碍。

下一步,就是一批刚需意识到再也买不起北京。

下一步,就是一批投资客意识到已经错过了北京。

下一步,就是他们再次毫无阻碍的外溢到北三县。



腰斩后的北三县,撇去了所有的泡沫,只剩下纯粹的价值。

近两年,我看过很多城市。

在这些城市中,北三县是少有的——

大势高度确定,价格被打入谷底,利好不断兑现的城市。

从大势说,这是承接北京人口疏解的战略样板。

国家十四五规划和北京十四五规划,已经把北三县纳入人口疏解的重要承载地。

未来五年,北京的产业人口疏解重心,就在北三县。

从现状说,这里已经是成熟的睡城。

这里背靠着国贸和望京两个北京最大、最成熟、产业人口最密集的就业中心。
每天数十万在北京买不起房的刚需,往返在北三县和北京之间。

这是一个拥有真实需求支撑的成熟市场。

从未来说,这里还有大量红利尚未释放。

譬如,这里所背靠的通州副中心,是北京城市功能疏解的重要核心,也是未来北京确定性最高、概念最强的城市红利引爆点。

一旦通州副中心落地,北三县将不仅承接来自国贸和望京的刚需外溢,还将承接来自通州副中心的外溢。

毕竟,这里距离通州副中心只有50分钟的通勤车程。

从价格说,这里是三大都市圈的绝对洼地。

但是,从通勤效率上来说——
环沪的嘉善,房价1.7万/㎡,抵达上海的就业中心“浦东”,至少要2个小时车程。
环深的惠阳,房价1.6万/㎡,抵达深圳的就业中心“南山”,至少也要2个小时车程。

环京的香河,房价8000元/㎡,抵达北京的就业中心“国贸”,最多只要1个小时10分钟。
三大都市圈,1个半小时通勤范围内,北三县的价格最低。

造成其价格洼地的根本原因,仅仅是调控政策强压,撇去了所有泡沫。

从市场说,这里恰恰处于市场拐点和政策拐点。

市场拐点,源自于北京行情的上行和启动。

政策拐点,源自于高压调控的松动和放松。

刚需再次因为上车北京无望而焦虑,焦虑的刚需再次可以不受限购限制,毫无障碍的外溢到北三县。

正是基于以上原因,我们才可以在三次考察北三县之后,放心的告诉大家——

当下楼市中,确定价值相对较高,且值得推荐的版块是,环京北三县。

正是基于以上原因,我们才可以在三次看完北三县的所有楼盘之后,放心的告诉大家——

我们找到的目前北三县,比较值得买的版块和楼盘。

均价8字头,1个小时10分钟直达国贸,45分钟直达通州副中心。

7月17日(本周末),我们将组织北三县的考察团。

我想带大家来北三县看看,想带着大家一起来验证我们对于北三县的研判,想带着大家一起去追逐可能是目前楼市中确定性最高的价值洼地。

写到最后,唠叨两句。

过去、现在,乃至更长久的未来,大碗的所有团购都将秉承四个原则——

第一,所推荐的任何项目,自己的团队必须买。

这既是对自己专业能力的信任,也是对自己专业能力的笃定。

你可以不信,毕竟每个大V都会这么说。

没关系,我只管对得起良心,你只管信或不信。

第二,挣钱的多少,一定不能成为我们的评判标准。

我可以大大方方的承认,每次推荐或团购,我们都会挣钱。

但我们可以保证,我们所筛选的每一个项目,都来自于专业的判断,而不以挣钱多少作为评判标准。

你也可以不信,毕竟每个大V也都会这么说。

没关系,我只管对得起操守,你只管信或不信。

第三,先看到价值,再做出推荐,不为了团购而团购。

我们只是个7人的小团伙,且大概率会长期控制在10人以内

不盲目扩张,降低对现金流的渴望。

只是为了确保我们的任何一场团购,都源自于:先看到价值,再做出推荐,不为了团购而团购。

这是个每年16万亿交易额的庞大市场,这里不仅充满机会,而且总能找到好房子。

可能暂时没有,那就再等等。

可能好房佣金不高,那也足以养活这个7人的团伙。

你还可以不信,毕竟每个大V还都会这么说。

没关系,我只管对得起本心,你只管信或不信。

第四,要割就割的坦坦荡荡,无愧于心。

我知道,即便我们做到以上三点,仍有很多人说:葫芦娃变了,开始割韭菜了。

你非要这么说,我也坦坦荡荡承认。要割就割的坦坦荡荡,要割就割的无愧于心。

没关系,我只管表达,你可以误解。

毕竟,被误解,就是表达者的宿命。

本周末发团,我带团开干。

信或不信,都由你。来或不来,也由你。想喷的,可以留言区开喷了。

有兴趣报名参团的,请扫描下方二维码,添加小助理的微信。

大碗嘎子


大碗文哥









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