/ / 浙江三四线调研:房价这么高,泡沫有多大?
金融财经

浙江三四线调研:房价这么高,泡沫有多大?

点击【樱桃大房子】关注并设为星标



我原本是按各个城市的踩盘过程来分析的,但发现文章太长了,估计大家也没耐心看完,很多人都只想看结果,所以看盘细节就不发了,直截了当做下总结吧。
民间都传说浙江三四线城市房价高,到底是泡沫虚高还是合理呢?

我4月底去浙江杭州、湖州、嘉兴、绍兴、义乌、宁波几个城市都调研了,浙江三四线房价高确实名不虚传。

湖州房价是浙江最便宜的,也已经一万多,绍兴在两三万左右,嘉兴核心地段在三四万,义乌县城房价最高都已到四五万。

2019年浙江三四线房价就早已过万,包括GDP排名靠后的丽水、衢州房价都不便宜,当时泡沫论甚嚣尘上。

然而,房价仅仅沉寂了一年,2020年,又启动向前了,泡沫论似乎不攻自破。

嘉兴,核心南湖区2016年才七千多,涨到2018年一万八九,2019年稍微停顿了一下,2020年涨到两万多,到现在次新房普遍成交价在三万五以上,这一轮至少涨了50%,南湖新区北师大板块一阶梯的小户型学区房涨了百分之七八十。

五年时间,房价涨了5倍,远远跑赢中西部二线城市。

当然这一轮只是核心地段和学区房涨了这么多,非核心地段和老城区,分化还是比较明显的。

由于房价上涨过多,随着调控的到来,四月底我去嘉兴调研时,市场其实已经出现拐点了,处于阶段性的顶点,成交量下滑,买家开始观望,但业主后知后觉,报价高高在上,还要求全款。

后来从成交数据上也印证了,不论是新房还是二手房,都明显下滑,新房可能更多跟供给量减少有关,但二手房跟429新政关系更大,限购对市场确实是有影响。


5月二手房成交量大跌,已经回到一年前的水平,价格涨太多后,市场是承受不起的。


湖州实力比嘉兴差两个档次,房价一两万,4月份大部分二手房涨了两三成,好房子也有五六成,比如核心板块仁皇山,东部新城,当时业主还在捂盘惜售中。

上涨最快的一类是5年内的学区次新房;还有一类,带学区的老破旧也在跟涨,只是不如次新房。而不带学区的老破旧基本上原地不动。

湖州好地段的新房也非常抢手,深夜开盘,托关系买房甚至千人摇号屡见不鲜。

比如吾悦广场的吾悦天辰,前年卖1.3万,现在毛坯1.6万,总共两百多套房,光是一次性付款报名的就有三百多个,不是全款根本买不到。

湖州的租售比也比较高,比如远郊的织里,著名的纺织城,我也去看了,房价大概1万左右,110万左右的三房可以租到三千以上。

但升值幅度跟杭州宁波比相去甚远,最核心的板块仁皇山,在2016年的价格就是1.4-1.5万/平了,从2017-2020年这几年期间,都停滞不前,现在大部分价格是一万八九,少数2万以上的,四五年多数才上涨三四成。

最新行情,湖州市场现在已平稳,业主心态也不傲娇了,按市场价卖,买家宁可买新房。

4月底绍兴市场还不算火爆,去年以来才涨了10-20%的涨幅,大部分房价在两三万左右。

我去看了政府重点打造的镜湖新区十多个新楼盘,两万七八的价格,房子随便挑。

柯桥区一个新盘,半岛云著高层2.3万/平带精装,卖了半年都没卖完。

当时柯桥纺织城的很多小商家告诉我,他们柯桥做生意的都不屑于炒房,每天都是炒股。

我当然不会苟同,行情没来肯定没兴趣炒,房价涨了买房意识就激发了。

五六月份以来,绍兴已经调控2次了,可见行情轮动的非常快。

调控本身不严格,我觉得效果怎么样还是取决于房价的涨幅,涨幅不大的还是会继续涨。

义乌,一个神奇的县级市,金融大楼和高档酒店还挺多,不愧是国际商贸城。

今年小老板们都说生意不太好做,只能拿钱出来买房抗通胀了。


市政府周边一流双学区的二手房涨到了5万多,比如中央公馆已经5.5万了,但大部分新房次新房都是3万左右,老的学区房都是3万多。



去年以来到我4月份去看的时候,比如稠城,义乌第一梯队的学区房,大户型涨了20%左右,小户型25%,当时涨的还不算多。

因为义乌很小,所以距离商贸城稍微远点的价格就明显便宜些,也都还没那么抢手。

福田是义乌的金融中心,建的非常高大上,但旁边的金茂府,也只要2.8-3万/平。跟老城区国际商贸城旁边的一个绿城楼盘,4万以上,上千人抢明显有价差。还有江东板块,公共配套非常齐全,价格也不到3万,而且去化还不算快。

我最新了解的情况是,义乌还在上涨中。

杭州和宁波是强二线,房价高好理解,浙江这些三四线房价为什么也上涨这么快呢?

梳理之后发现,其实原因大同小异。

不外乎这几点:

第一、地价上涨带动房价上涨预期;

义乌最高楼面地价拍到3.6万/平了,绍兴拍到2.7万,接近周边商品房价格,地价上涨推动房价上涨的作用太大。

第二、核心区新房库存不足,在售新盘不多;

上涨分化也十分明显,核心区领涨,因为新房供给量有限,嘉兴市中心我全部走了一圈,也看不到几个新楼盘,几乎都卖完了。

湖州我也转了一圈,整个南太湖新区,除了西南科技城,其他仁皇山、凤凰板块新盘确实不多,吴兴区也只有东部新城稍微多一点,我去织里看,发现可售新盘也不多了。

第三、学区房领涨;

全国家长都重视孩子教育,浙江三四线也一样,义乌非常认学区,私立再好也没人认,其他什么TOD,轻轨,商业综合体,大家都不在乎,就看学区好不好。

第四、大量拆迁户货币补偿;
绍兴和义乌市内有大量拆迁户,都是货币补偿。这对地方的房价上涨有很大作用。

义乌老城区拆了几千户,市政府周边面貌是焕然一新了,这必然拆出很多购买力来。

绍兴老城拆迁也特别多,镜湖新区的很多新盘起码有两成是拆迁户买走的。

第五、外来投资客的搅动;

长三角有钱人多,湖州有上海、苏州的投资客来,绍兴有宁波、杭州、温州的投资客来炒。这都是货币宽松,热钱轮动的结果。

因为这两个地方房价相对其他城市便宜,又还有炒作空间,比如湖州未来到上海苏州的直通高铁修通后,湖州到上海只要35分钟,现在还需要去杭州转车2个小时;

像嘉兴涨到三四万就很少有外来投资客,因为大家的选择就多了,有的会去杭州的临安买,临安到未来科技城以后地铁也只需要半个小时。

第六、政策扶持;

这些城市引进人才也都会有购房补贴。比如义乌本科补贴30万,大专20万,买新房可以直接补贴。

这些因素只是构成了短期房价上涨的原因,而长期因素呢,最重要的是两个:

第一、浙江山地多,就有土地供应的问题,平原地块奇货可居。

很多人不理解丽水、衢州经济在浙江垫底,为什么房价也这么高。主要就是因为山多,有效住宅用地长期供给不足,导致的供不应求。

第二、浙江三四线富裕,购买力强。

浙江的均富水平是全国最高的,所以社会主义共同富裕区的任务才会分给浙江,昨天中央已经出细则了,9000多字,浙江人都沸腾了。

中央要求完善再分配制度,支持浙江在调节收入分配上主动作为,加大省对市县转移支付等调节力度和精准性,合理调节过高收入,不知道会怎么调节。

浙江的三四线城市本身购买力都很强,加上调控都不严,有的还不限购,有钱人想买几套都行,所以房价上涨甚至比中西部很多二线城市还快。

浙江的人均可支配收入,仅次于上海和北京,排名第三。比广东多了1万元,比山东多了2万元。


看完义乌房价五万,嘉兴三四万,你会觉得杭州核心区8万,宁波核心区五六万的价格好像也不贵了!那是杭州宁波低估了,还是三四线高估了呢?

浙江一梯队杭州,二梯队宁波,三梯队三四线城市的房价,相差没有广东大,一梯队深圳核心区都是15-20万加,二梯队广州10万加,三梯队东莞、佛山、珠海核心区四五万,其他三四线就更便宜了,有明显的阶梯。

最主要是浙江和广东的模式明显不同。

浙江是典型的县域经济,很多县都有自己的优势产业,而且很多是省直管县。

浙江各个城市之间发展比较均衡,差距不像广东山东的城市那么大。

而广东区域发展极不均衡,除了珠三角外,其他城市都是穷小弟,所以有点能力的都向往去珠三角发展。

浙江县城的产业链真的做到了极致,义乌小商品城,永康的五金,诸暨的袜业,慈溪的家电,海宁的皮革、柯桥的纺织,都是县城的特色经济。

这些县城的人都不屑于去地级市买房住,比如诸暨人就不喜欢去绍兴,海宁人也不会去嘉兴,义乌人绝对不会去金华,他们感觉自己县城的赚钱能力比市里还要牛逼,买县里完全不会觉得没面子,非要往高处走。

我去义乌小商品城和柯桥纺织城都转了转,因为他们的特色经济全国有名,很多都是出口全球,所以这里的外来人口非常多,一到过年就成了空城,购买力挺强。

生意在这里,也不可能干几年就走,赚了钱就在这里置业,当然他们不会在县里买很多套,最多两三套之后就会考虑去杭州布局。

(柯桥轻纺城)

特别是义乌,给我的感觉是不像一个县城,不光是说很多高楼大厦外观可以比肩一线,主要是细节让我很意外,有些服务比一二线城市还到位,比如我住完酒店还接到他们的电话,问我是否满意,还有哪些地方不足需要改进的。高铁站里不断有人打扫卫生,地面真的是一尘不染,哪怕是老城区也很干净。

(义乌市区)


县里发展的好,就可以吸引外来人口,所以浙江有些城市,县里房价比市里还贵,

比如义乌、永康比金华房价高,温岭可以比肩台州核心区椒江区,柯桥和绍兴中心越城区价格差不多。

这跟我们常见的地级市比县级市贵还真不一样,我认为并不是说县里贵,就一定比市里泡沫大,归根结底还是跟各个地方的经济实力强劲有关,县里有产业就意味着有就业,有收入,有购买力,这比什么都强。


那浙江三四线的这种高房价还能持续多久呢?将来会不会跌价?

长期来看,三四线城市,如果人口流入很少,房价肯定是有天花板的。

但是我们看到,七普人口数据出来,浙江过去十年人口增加了1014万,仅次于广东。远超江苏、山东和福建。

关键是各个城市人口都在增加,这在全国是绝无仅有的,连山东和广东也自愧不如。


金华人口增加了168万,只比宁波少一点,一个普通地级市,居然比南京、青岛、济南、福州这些二线都还多几十万。

其中人口增长最猛的县级市就是义乌,2020年,义乌市常住人口近186万人,十年增加了62.54万人,增长50.68%,当之无愧的佼佼者。

整个金华2个区,7个县,168万的新增人口,义乌就贡献了近40%。

我们可以简单算个数,义乌2020年的新房成交是1.65万套,二手房只有6161套,加起来2.2万多套。

平均每年增加6万余人,一家三口,按2万个家庭计算,一年也需要2万套房子才能满足新增人口的需求。

除了新增人口,本地的需求总有需要改善的吧,还有拆迁户。所以长期来看,像义乌只要人口不断增加的情况下,他的房地产市场还真不缺买家。

可见义乌四五万的房价,也不是凭空涨起来的,他还是有底子在。

浙江很多小老板们在这里做生意赚到钱了,几万块的房价也要买来住,总不能白天生意在这里做,晚上再跑到杭州宁波去住吧。

现在开发商很愿意下沉到浙江的县城去做开发,因为购买力太强了,限价又不严,开发商反而有钱赚,义乌的很多新盘都是龙头大房企。

有开发商跟我说,浙江有的县城3万多的改善型豪宅,都能卖的非常好,一开始就超出了他们的预期,有设计不足的地方,客户都还会提出来,毕竟这些县城的老板们都是见过大世面的。

什么时候会终结?就是有朝一日这些县城本地的需求耗尽,人口也不再增长的时候,楼市自然没有接盘侠了。

短期来说,这一轮行情如果是涨幅过大的地段,比如嘉兴、湖州的核心区是涨到头了,需要调整。

嘉兴这一轮没有外来投资客的炒作,光靠本地人买,就涨到了三四万的价格,也说明本地购买力强,以前嘉善不限购的时候,靠上海人去买,嘉善价格比嘉兴还贵,限购后上海人退潮,现在嘉兴价格就比嘉善贵了!

比如嘉兴南湖新区、国际商务区、嘉兴科技城、秀洲新区,我去看了这些不错的板块涨幅都比较高,现在大多是3万左右,发展前景还可以,但短期应该要横盘了。

因为本地刚需是需要改善的,绍兴城区就三个区,柯桥、越城、上虞,现在政府重点打造越城区的镜湖新城,片区发展又新又好,不止是老城区的人,柯桥的人也会去买,房价也会升值,现在新盘多正是买的时机。

几乎所有城市房价表现都是这样,老城区统统被嫌弃,只有新城区和学区房被追捧。

我跑完浙江后,真的感觉区分城市投资价值,不能一概而论是一二线还是三四线。

特别优秀的三四线城市,既有较多人口流入,经济发展势头又好的,他们确实比不过强的一二线,但却比某些人口流出,经济转型困难的弱二线投资价值还要高。

所以以后不要再一口否决三四线了,真的要具体城市具体分析。

长按二维码关注“樱桃大房子”

觉得本文不错,就顺手帮我转发到朋友圈和微信群哦,谢谢。

类似文章