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三年前的战略失误,恒大被逼入生死攸关的路口!



今年房地产最大的黑天鹅,可能在于恒大。




恒大又到了敏感时刻。


昨天,恒大遭遇了一场股债双杀——

恒大系股票全线跳水,中国恒大跌5.25%,恒大物业跌4.6%,恒大汽车跌3.39%。


恒大系债券也大幅下调,恒大地产2023年到期的美元债创7个月最大跌幅。



股债双杀的原因是——

有人爆出来个大新闻,恒大的商票还不上了。

先来解释一下“商票”是个啥?

举个例子——

恒大向某个钢材商买钢材,但是恒大手里没现钱,只能给钢材商提供一张承诺6个月后付款的单据,并支付一定利息。

这张单据,就是商票。说白了,就是打白条。

钢材商为啥要接受恒大的白条?

因为相信恒大的实力!

世界500强、万亿恒大,能赖咱这几根钢筋钱?

万万没想到,恒大还真就还不上了。

随手搜一搜,近期恒大商票逾期的消息,一抓一大把——

哈尔滨,延期三个月兑付;济南,已经逾期三个半月;渭南,延期三个月后仍未兑付。


恒大的供货商们,纷纷把逾期的商票晒到网上,哭着喊着要账。

真真是一点脸面也不给。


整个供货商,已经打成了一锅粥。

截止2020年,恒大待兑付的商票余额已经超过2000亿。

相当于华润、绿地、融创、碧桂园、华夏幸福、荣盛等10余家房企的总和。


2020年开始,恒大的商票从原本6个月的兑付期限,延长到1年。

恒大商票的利率,已经从20%上调到33%-38%。

有一说一——

供货商卖货的利润,可能还没有商票的利息高。

如今一个接一个的逾期兑付,业内开始骚话频出。

你图我的利息,我吃你的本本。

没有一个人能在与恒大的过手中,占到便宜。

商票逾期这件事,可大可小。

往小了说,无非就是打了白条没钱还。

往大了说,它碰到了商业信任的底线。

一般情况下,多数公司最不愿意逾期的就是商票。

宁愿银行逾期,也不能商票逾期。

银行逾期,尚还能协商解决。

但商票一旦大规模逾期,供应商就会分分钟给你暂停供货。

一旦供应链断了,钢筋进不来,混凝土跟不上,装修材料不进场,下一步就是工地停工。

工地停工的再下一步,就是维权潮和退房潮。

你的资金链问题,就会完整的暴露在所有购房者的面前。

最终,就是全面的信任塌陷。

比如,前车之鉴的泰禾。



这已经是恒大第二次跌入信任谷底。


两次间隔,不足一年。


去年9月份,恒大陷入“债转股”风波。


2017年,恒大确定要回A股上市。然后,拉了一笔1300亿的战略投资。


恒大用这1300亿还了一部分其他债务,降低了负债率,优化了负债表,就等着回A嗷嗷干一把。


这1300亿,也不是白拿的。


人家愿意给你钱,看中的就是你回A股之后,撸一波股价,到时候连本带利还了钱。


万万没想到,恒大回A重组上市迟迟不批准,眼看要凉。


战略投资马上到期,A股又回不了,1300亿急了!


债主们,张罗着要让恒大还钱。不仅要还钱,还跳着脚要分红。


恒大也急了,跑过去给管理层哭诉——


我要是把这1300亿还了,资金链分分钟就断。


我这个当大哥的要死,肯定要拉着小弟们一起跳坑。


于是,扯淡的事情来了——


经过管理层的一顿调节,1300亿的债主们同意“债转股”了。


恒大还喜气洋洋发了个通告,大致意思是——


战略投资方因为长期看好恒大,愿意把投资转为普通股,长期持有。


债主,变成股东。


恒大股票应声触底反弹,风险看似解除,各方貌似皆大欢喜。


这件事情,表面上看是恒大赢了。


实际上的后果是——


所有的金融机构,一定会第一时间拉黑恒大。


恒大碰到了所有金融机构的底线。


你特么分分钟不还钱,我特么借钱给你却分分钟变成股东。


你喜气洋洋发了个通告,我却活像吃了个苍蝇。


以后谁还敢给你贷款,谁还敢给你投资。


一个债转股,看似短期救了恒大,实际是把恒大推入更加幽暗的深渊边缘。


你太黑,我不信你了。


于是——


今年恒大的一系列操作,活像个被逼入绝境的小跳蛙。


一顿上蹿下跳,反复触碰底线。


比如,前面所说商票逾期。


它触碰了供应商的底线,进而可能引发工地停工等一系列信任塌陷。


如果商票都无法兑付,这不是一个好的信号。


这意味着——


这家公司,可能真的揭不开锅了。


再比如,恒大最近的疯狂降价出货。


南充精装房,2600元/㎡;广汉精装房,4000元/㎡;开封,3000元/㎡;重庆保税区旁,4600元/㎡;天津恒大凤凰庄园,精装3500元/㎡;佛山恒大毛坯房,3000元/㎡;珠海恒大某盘,从220万降到120万……


这些房源的唯一要求就是:全款,不能按揭,个别甚至要15天内付清。


这不是一个好的信号!


“高层精装3000块”,意味着什么?


一般情况下,高层建安成本2300块,精装成本在800块,税费成本约10%。


按照这样的价格,哪怕土地白送,恒大每平也要赔1000块。


这真的不是一个好的信号!


全国范围内,大规模不计成本的赔钱出货,只能说明——


恒大的外部融资渠道已经被基本锁死,它走到了生死攸关的岔路口!



恒大的生死攸关,源自于三年的战略失误。


有人说,恒大最大的问题是——


它碰到了房企融资的“三道红线”。


这也是扯淡!


全国碰到三道红线的房企,远不止恒大一家。


为啥别人不出事儿,就恒大动不动就要凉。


恒大最大的问题不是碰到了红线,而是——


过去三年,恒大的每一步都没有踏准节奏。


恒大几乎错过了过去三年的楼市所有红利。


大家先来思考一个问题——


过去三年,中国楼市的行情特征是什么?


过去三年,中国楼市里卖的最好、涨幅最高的是什么?


从区域来说——


过去三年,中国楼市卖的最好和涨幅最高的城市就是:长三角和珠三角。


最典型的是苏州、深圳、合肥、南京、杭州及环杭、上海及环沪等等。


过去三年,中国楼市卖的最好和涨幅最高的版块就是:城市核心区和成熟产业聚集区。


尤其是有产业支撑的CBD及泛CBD区域,有学区支撑的核心区。


从产品来说——


过去三年,各个热点城市里涨幅最好的产品并不是刚需产品,而是改善类产品。


比如杭州涨幅最高的是南星桥、滨江的那些大平层豪宅,上海涨幅最高的是徐汇滨江、浦东和新江湾城的那些改善类版块……


不知不觉中,中国楼市已经完成了一次逆转——


从全国性普涨,逆转为核心城市和都市圈的分化上涨。


从炒概念画饼,回归到围绕产业核心和成熟配套学区。


从刚需引导行情,逆转为改善需求大爆发并主导行情。


讲的再直白一点,就是——

客户越来越精了,以前是瞎批买,现在只买核心城市和都市圈。


准确的说是,只买核心城市和都市圈里的成熟产业和优质学区。


需求越来越高端,以前是有个房住就行,现在主要是置换,要品质,要高级。


但是,你再去看恒大的这几年。


以上三点,它踩准了哪一个?


你在长三角,有多久没有看到过恒大的楼盘了?


杭州、上海、南京、深圳、合肥、武汉等等城市的主城区,还能看到恒大的楼盘么?


别说这些城市了,连郑州的主城区都看不到恒大的楼盘了。


恒大的土地储备,越来越偏离核心。


恒大口口声声说,66%的土地都在一二线城市。


的确,是都在一二线城市!


但几乎全在一二线城市的远郊和边缘板块。


比如,恒大在郑州的楼盘布局,不是在航空港区,就是在荥阳,要么是靠近开封。


你有多久没看到恒大的产品升级了?


五年前恒大的精装与现在相比,有什么本质区别么?


几乎没有!


恒大诸多项目,现在用的水晶灯,与五年前几乎一模一样。


三年前恒大的外立面与现在相比,有什么本质性的革新么?


现在的建筑风格和外立面玩儿的是什么?


玩的是新中式、新亚洲、极简主义、大开窗、上铝板。


而恒大还在玩什么?


还是三年前那套,大欧式、尖尖顶、真石漆、土了吧唧。


有一句话,虽不当讲但仍然要讲:


恒大,已经被时代一脚踹下!


在人口涌入都市圈和核心城市的大浪潮里——


恒大的土地布局,不是在三四线,就是在一二线的远郊。


在需求回流产业核心和配套核心的大浪潮里——


恒大的楼盘,却嗷嗷叫的直往远郊干。


在改善需求主导市场,产品不断迭代的大浪潮里——


恒大的产品,仍然守着三五年前的标准,活像泥地里打滚的傻小子。


过去三年,恒大在干啥?


玩多元化,玩造车,玩房车宝,玩恒房通……


一个房企,干起了车企的活。一个开发商,干起了中介的活。


不怪别人,都是浪催的。




恒大的这一关,有点难过。


说它难过,是因为——


被逼入墙角的恒大,在焦虑之中,触碰到了太多商业的底线。


首先,连续触碰了房企融资的三道红线。


单纯从政策面来说,因为三道红线,合规的融资几乎不太可能。


然后,一次债转股,触碰了所有金融机构的底线。


借钱还不上,就哭穷管理层。一次债转股,就让债主变股东。


我只想赚点利息,你却给我套成股东,以后谁还敢借你钱。


接着,商票逾期兑付,触碰了供应商的底线。


我给你供货,你给我打白条,打了白条,还逾期。


我只想赚点利息,你却看上了我的本本,以后谁还敢给你供货。


最后,不计成本的抛货回款,触碰了购房者的底线。


购房者是想图便宜,也想抄底捡个漏。但你这样赔本降价,漏就可能变成窟窿。


我只想贪个便宜,你却看上了我的首付。


从政策到金融机构,再到供应商,最后到购房者……恒大在底线之上,一顿上蹿下跳。


就这还有人跟我说,去抄底恒大?


你怕不是疯球了吧。


最后,耿直少年有一句话送给大家——


危机解除前,一定一定一定不要碰恒大的股票、房产、债券、商票等一系列不动产和投资品。哪怕是再便宜,也不要去抄底。


我也知道,像恒大如此规模的房企,大概率不会倒。


但我更知道,君子不立于危墙之下。


请把此文带着上面这句话,转发给身边的朋友,尤其是在三四线城市的朋友。


他们在大房企缺失的县城和地市,更容易被大品牌所蛊惑,更容易上头,更需要这篇当头棒喝的提醒!


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